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Saiba como funcionam as regras da garantia da construtora

Um casal jovem está radiante com a compra do seu primeiro apartamento. Infelizmente, essa felicidade dura pouco tempo, pois o imóvel começa a apresentar alguns defeitos. Eles ficam sem saber o que fazer, e se perguntam: será que existe alguma garantia da construtora?

Essa é uma dúvida comum entre os proprietários. Por isso, preparamos este artigo para esclarecer melhor esse assunto. Acompanhe!

O que é a garantia da construtora?

Desde a lei n° 3.071/16, conhecida como Código Civil dos Estados Unidos do Brasil, a garantia é um direito de quem compra uma moradia na planta ou já edificada. Essa segurança é obrigatória em todo o território nacional e admite a realização de obras, caso seja preciso, em favor do proprietário e custeada pela construtora.

Até mesmo uma residência usada está inclusiva nessa regra. Em nossa legislação mais recente, o Código Civil de 2002, nos artigos 618 e 205, foi estabelecido o prazo para a extensão da garantia.

Segundo essa legislação, a construtora dará uma proteção de 5 anos contra possíveis danos provindos da execução das obras. No entanto, o proprietário precisa acionar a garantia em no máximo 180 dias após o aparecimento dos defeitos.

Respaldando essa jurisprudência, o Código de Defesa do Consumidor (CDC), aborda também os prazos para reclamação e adiciona alguns detalhes. Por exemplo, para os defeitos ocorridos em produtos ou serviços não duráveis, o limite máximo para a contestação é de 30 dias.

Por outro lado, a margem de tempo aumenta para 90 dias quando os vícios são identificados em produtos ou serviços duráveis. É importante lembrar que a contagem do prazo da garantia inicia-se com a data da emissão do documento Habite-se.

No caso dos defeitos ocultos, o prazo para acionar a garantia começa a contar no momento em que o proprietário toma conhecimento deles. Contudo, há exceções que aumentam o limite de 5 anos para a cobertura das falhas ocultas.

Por exemplo, digamos que o dono do imóvel identifique uma falha grave que está comprometendo a solidez e a estrutura da moradia, como um problema na instalação elétrica ou hidráulica.

Esse vício ficou escondido por muito tempo e só tornou-se perceptível próximo do fim do prazo de 5 anos. Caso consiga comprovar esse fato, a garantia poderá ser estendida pela justiça.

Quais são as regras da garantia?

Para que a garantia tenha validade judicial é necessário que tanto a construtora quanto o proprietário sigam algumas orientações. Vejamos quais são elas.

Obrigações da construtora

A empresa que edificou a construção precisa entregar ao condomínio um dossiê completo com todos os projetos em papel e também uma versão digital da planta do empreendimento.

Em resumo, a construtora fornecerá para o condomínio os seguintes projetos:

  • Projeto Legal (documento aprovado pela prefeitura);
  • Alvará de Conclusão de Obra;
  • Projeto de Fundações;
  • Projeto Estrutural;
  • Projeto arquitetônico;
  • Projeto de Estrutura Metálica;
  • Projeto de Instalações Elétricas e Hidráulicas;
  • Projeto de Impermeabilização;
  • Projeto de pressurização;
  • Projeto de telefonia;
  • Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);
  • Manual de Operação, Uso e Manutenção de máquinas;
  • Plano de Combate a Incêndio.

Todos esses documentos devem ser arquivados pelo síndico do condomínio, pois são como uma certidão de nascimento da construção e, como vimos, será o ponto de partida para a contagem decrescente do prazo da garantia.*

Além disso, a construtora entregará para cada um dos proprietários das unidades condominiais uma listagem com todos os produtos e serviços feitos na moradia e suas respectivas garantias.

Vale ressaltar que o limite de tempo da cobertura de equipamentos internos da construtora não é o mesmo que o do fabricante. Sendo assim, eles são prazos distintos e não atrelados.

Obrigações do proprietário

No caso de condomínios, o síndico, junto de uma comissão interna, será a equipe responsável por receber toda a documentação fornecida pela construtora e averiguar se está tudo registrado como o combinado.

Após isso, é muito importante que, antes de os apartamentos serem ocupados, seja emitido um laudo sobre as condições de cada unidade. Essa inspeção é uma prova que dará credibilidade aos condôminos no caso de uma ação judicial contra a construtora.

Para que esse serviço seja feito com mais perícia, rapidez e tenha valor legal, o síndico e a comissão interna podem contratar uma empresa especializada na emissão de laudos técnicos.

Esses profissionais inspecionarão:

  • a descrição gráfica e escrita da edificação construída;
  • o material técnico;
  • os procedimentos para que o condomínio possa ser ocupado;
  • meios utilizados em situações emergenciais;
  • os procedimentos para a manutenção.

Caso não seja possível contratar uma empresa, o síndico poderá fazer esse exame, embora não tenha o mesmo peso judicial de uma inspeção técnica.

Sendo assim, quando o síndico identificar algum problema estrutural ou falha de menor gravidade em alguma unidade, é importante que faça o registro por meio de fotos e apresente urgentemente a construtora. O mesmo exame deve ser realizado nas áreas comuns do empreendimento.

Algumas falhas encontradas poderão ser reparadas com as unidades já ocupadas, enquanto outras não. Para chegar a um acordo sobre as reformas, é importante que o síndico, a comissão interna e a construtora conversem sobre os procedimentos que serão adotados.

Algo que precisa ser lembrado é que a garantia da construtora não é irrestrita. Sendo assim, os problemas apresentados por falta de manutenção ou uso impróprio de equipamentos não serão de responsabilidade da empresa que edificou o condomínio.

O que fazer caso a construtora não queira fornecer a garantia?

Se a construtora não quiser ou tentar protelar o fornecimento dos reparos. A alternativa é formalizar uma reclamação judicial. Para isso, é importante que o proprietário ou síndico de condomínio mantenha arquivadas as cópias de protocolos, contratos e solicitações referentes às falhas no imóvel.

Com todas essas documentações em mãos, é possível dar entrada na justiça com uma ação chamada “Obrigação de Fazer”. No entanto, essas medidas só terão efeito se forem verídicas, ou seja, a solicitação de manutenção e reparo deve ser embasada em fatos concretos e legais.

Sendo assim, atente-se para as informações que foram apresentadas neste artigo quando estiver negociando com uma construtora. Dessa forma, você terá maior segurança e tranquilidade para curtir o seu imóvel.

Gostou de nosso conteúdo? Entendeu como funcionam as regras da garantia da construtora? Agora, vamos ensiná-lo a como escolher uma construtora em Fortaleza. Leia esse artigo!

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