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Pagamento do ITBI em Fortaleza: como funciona

Você sabia que, além do valor de compra do imóvel, é necessário se preparar financeiramente para quitar uma série de taxas antes de transferir o bem adquirido para o seu nome? Isso se deve a diversos tributos obrigatórios, sendo o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) um dos mais onerosos.

O pagamento do ITBI varia de acordo com o município, sendo que cada cidade possui uma legislação própria que regulamenta esse encargo. Ao comprar um imóvel para morar em Fortaleza não é diferente. A capital cearense possui algumas particularidades, as quais um comprador mais desatento poderá negligenciar, resultando assim na quitação de uma tarifa mais cara do que o necessário.

Continue a leitura deste artigo e conheça mais sobre esse tributo. Você também receberá algumas dicas valiosas sobre o que é necessário fazer para, na hora de adquirir um imóvel em Fortaleza, conseguir uma taxa mais baixa e, consequentemente, pagar menos impostos, com o objetivo de não estourar o orçamento.

O que é e como funciona o ITBI?

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é uma tributação municipal que incide sobre o comprador em uma transação imobiliária de compra e venda, sendo que, a transferência legal da propriedade do imóvel apenas ocorre após o seu pagamento.

Como previsto na Constituição Federal de 1988 — no artigo 156, inciso II —, o ITBI se baseia na cobrança municipal sobre “a transmissão intervivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

Sendo assim, o imposto é cobrado apenas quando ocorre a transmissão de posse de um imóvel envolvendo pessoas vivas. Quando a sucessão ocorre através de falecimento ou doação, é cobrado o ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação).

Uma das principais características do ITBI é que ele não possui um valor fixo, sendo que o montante a ser cobrado é calculado a partir do valor venal (valor de venda) constado na guia de recolhimento do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) ou por meio do preço registrado no contrato de compra e venda — a escritura também poderá ser utilizada.

Sendo que, de acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o recomendado é que a tributação seja calculada sobre o valor em que o imóvel foi negociado, mesmo que ele seja superior ao do IPTU. Dessa forma, a quantia cobrada pelo ITBI estaria mais condizente com o valor real do empreendimento.

Entretanto, na prática, caso o valor venal registrado no IPTU seja superior ao preço do contrato, o município utiliza o maior montante como base de cálculo do tributo. Essa prática gera prejuízos ao contribuinte, cabendo a ele invocar os seus direitos, de maneira administrativa ou judicial, para que a base de cálculo seja realizada de acordo com o entendimento do STJ.

Qual a alíquota do ITBI?

De acordo com a Constituição Federal, cada município possui a autonomia para desenvolver uma legislação própria e, a partir dela, utilizar uma determinada alíquota como base de cálculo do ITBI. Geralmente, as taxas variam entre 2% e 3%.

Em Fortaleza, a alíquota varia de acordo com a forma em que foi realizada a aquisição do imóvel. Se a propriedade foi comprada a partir de um financiamento imobiliário, por exemplo, será cobrada uma taxa de 2% no valor de entrada do pagamento. Já sobre o montante financiado, a alíquota é de 0,5% até o limite de R$ 200 mil.

Nos demais tipos de compra — consórcio ou à vista —, a alíquota é 2% para quem for pagar o imposto antes da lavratura da escritura. Caso o contribuinte opte por quitar o débito durante o registro, a taxa a ser cobrada será de 3%.

Como o imposto é calculado?

Para determinar o montante que deverá ser pago em ITBI não é necessário a realização de cálculos complexos. Com o auxílio de uma simples calculadora, basta multiplicar a alíquota do imposto com o valor venal do imóvel, sendo que, o resultado dessa conta, é a quantia a ser quitada.

Imagine que você deseja adquirir como sua primeira casa própria um imóvel de 400 mil reais em Fortaleza. Caso opte pela quitação do imposto antes da lavratura da escritura, será incidido uma alíquota de 2%, logo a quantia a ser paga será de 8 mil reais — 400.000 X 2% = 4000.000 X 0,02 = 8.000.

No entanto, se você decidiu pagar o tributo durante o registro do imóvel, a taxa será de 3%. Resultando em um ITBI de 12 mil reais — 400.000 X 3% = 4000.000 X 0,03 = 12.000.

Conforme já foi discutido, existem casos em que a Prefeitura Municipal utiliza como base de cálculo um valor diferente ao que foi registrado no contrato de compra e venda. Se o contribuinte se sentir prejudicado, ele tem o direito de solicitar uma nova avaliação.

Para isso, anexe ao protocolo documentos que confirmarão — como fotos, dados do imóvel, o contrato de aquisição — que o valor atribuído pela prefeitura à propriedade está fora da realidade e que a base de cálculo utilizada foi realizada de maneira arbitrária.

Caso não haja mudança no montante do imposto, o contribuinte poderá entrar na justiça para que o ITBI seja ajustado ao valor venal que está registrado na escritura. Para isso, utiliza-se como argumento o entendimento da Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) de que o tributo deverá ser calculado sobre o valor negociado.

O mais importante é que o comprador fique atento, pois em alguns municípios, para conseguir aumentar a arrecadação, ocorre uma supervalorização do valor venal do imóvel em até 50% ao que realmente foi pago pelo comprador.

Também existem ocorrências de prefeituras possuírem metas para o recolhimento de impostos, caso elas sejam alcançadas, os servidores da área de tributação são recompensados com gratificações.

Sobre quem incide o pagamento do ITBI?

Apesar da legislação federal não definir quem é o responsável pelo pagamento do ITBI, normalmente, essa decisão é tomada pela legislatura municipal. Sendo que, na maioria dos casos, a obrigação da quitação desse tributo cai sobre o comprador.

Mesmo que não existisse uma regra clara sobre quem teria a responsabilidade em pagar o imposto, é uma prática comum do mercado que o consumidor seja o responsável por esse encargo. Entretanto, durante a negociação do imóvel, nada impede que o vendedor assuma parcial ou totalmente o compromisso.

Existe uma dúvida comum sobre o pagamento do ITBI de imóveis na planta, nesse caso, o tributo será calculado sobre o valor que o imóvel terá quando estiver pronto e deverá ser pago antes que ocorra a transferência da propriedade.

Em que casos ocorre a isenção do ITBI?

Conforme definido pela Constituição Brasileira, o ITBI é um imposto que incide quando ocorre uma negociação imobiliária entre pessoas vivas. Logo, caso aconteça o falecimento do proprietário do imóvel, esse encargo não é cobrado na sucessão de posse aos herdeiros — nessa situação é cobrado o ITCMD (Imposto sobre Transmissão “Causa Mortis” e Doação).

Também não há incidência de ITBI sobre a ocorrência de doações. Ao contrário desse imposto, que é cobrado pelos municípios, o ITCMD é de responsabilidade do governo estadual, sendo que cada unidade federativa possui uma alíquota determinada a partir de uma legislação própria.

De acordo com a Constituição, acontece imunidade de ITBI na transmissão imobiliária ao patrimônio de pessoa jurídica ou sobre a transferência de propriedade decorrente a fusão, incorporação, cisão ou extinção da PJ. Entretanto, caso a empresa tenha como atividade principal a compra, venda ou locação de imóveis, o ITBI é cobrado normalmente.

Além disso, é comum que a legislação de cada município adote outros critérios que permitem a isenção desse imposto. Em Fortaleza, verifica-se desoneração nas seguintes situações:

  • na transmissão de imóvel residencial por servidor do município de Fortaleza, desde que não possua outro imóvel residencial na cidade e que o utilize para sua residência;
  • na transmissão de imóvel residencial por ex-combatente da Segunda Guerra Medial, que participou de operações bélicas das Forças Armadas durante o conflito, desde que não possua outro imóvel residencial na cidade e que o utilize para sua residência;
  • na transmissão de imóvel residencial por contribuinte que se comprovou como pobre — pessoas com renda mensal familiar igual ou inferior a 3 salários-mínimos —, desde que não possua outro imóvel residencial na cidade e que o utilize para sua residência. A isenção ocorre apenas sobre imóveis que apresentem valor venal máximo de R$ 58.189,64:
  • na transmissão de imóvel residencial localizado nas Zonas Especiais de Interesse Social 1 e 2, desde que não possua outro imóvel residencial na cidade e que o utilize para sua residência.

Como é feito o pagamento do ITBI?

Apesar de que cada legislação municipal adotar critérios particulares sobre a forma em que o tributo será cobrado, normalmente o recolhimento do ITBI é de competência dos órgãos fazendários municipais. Já é uma prática comum emitir o boleto pela Internet, entretanto, caso ocorra algum problema, será possível solicitar a emissão da guia no órgão municipal responsável pela tributação.

Após a solicitação, o valor do imposto já é calculado, sendo automaticamente inserido no boleto. Geralmente, o pagamento poderá ser feito em uma agência bancária credenciada, nas casas lotéricas ou em um posto arrecadador do próprio município.

Para facilitar o pagamento e devido ao alto valor cobrado, é comum a legislação municipal permitir o parcelamento do imposto. Em Fortaleza, é possível dividir o pagamento em até 3 vezes sem juros ou em até 6 vezes com juros calculados sobre a taxa SELIC.

Caso aconteça o vencimento do prazo de pagamento — que é de 30 dias —, será necessário realizar uma nova solicitação de cálculo do ITBI com o objetivo de gerar uma nova guia.

O que devo saber sobre o pagamento do ITBI em Fortaleza?

Conforme já foi explicado, cada município possui legislação própria sobre as regras que regulamentam a cobrança do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis. Desse modo, Fortaleza não é diferente e, por isso, possui algumas particularidades.

Quem são os responsáveis pelo pagamento do ITBI?

Apesar de existir um consenso no mercado de que o comprador do imóvel seja o responsável pelo pagamento do tributo, a legislação municipal de Fortaleza determina de maneira clara quem serão os contribuintes do ITBI.

De acordo com a lei, o adquirente e o cessionário do bem transmitido são os encarregados de quitar o imposto. Entretanto, caso essas partes não quitem o encargo, o tabelião responde de maneira solidária pelo imposto.

Como solicitar o cálculo do ITBI?

O município de Fortaleza, assim como outras grandes cidades do país, permite que o início do processo de solicitação do cálculo do ITBI seja feito pela Internet, por meio do portal da SEFIN. Também é possível requerer de forma presencial, bastando preencher a “declaração de transmissão de bens imóveis” (DTI).

Qual a documentação necessária?

Junto à DTI, é necessário anexar cópias autenticadas de alguns documentos — também pode-se utilizar cópias simples acompanhadas da documentação original para que o servidor responsável pelo atendimento autentique —, que são os seguintes:

  • matrícula do imóvel, emito no máximo 3 meses pelo cartório de registro do imóvel;
  • cópia do documento de identidade, do CPF ou CNPJ e do comprovante de residência do comprador; do imóvel
  • cópia do documento de identidade, do CPF ou CNPJ e do comprovante de residência do vendedor do imóvel;
  • caso o comprador ou vendedor seja pessoa jurídica, cópia do ato constitutivo e aditivos;
  • na hipótese a compra foi realizada por meio de um financiamento imobiliário, é necessária uma declaração emitida pela instituição financeira, com a assinatura do gerente responsável pelo setor, contendo a discriminação dos valores financiados e não financiados;
  • na eventualidade da transação já tenha sido efetivada, cópia do contrato de compra e venda ou de documento similar.

Qual a alíquota do ITBI?

Em Fortaleza, a alíquota do ITBI é de 3%. De acordo com a legislação municipal, o cálculo do imposto é calculado sobre o maior valor entre:

  • valor de mercado do imóvel;
  • valor considerado na guia do IPTU;
  • valor da compra.

Sempre é bom lembrar que existe um entendimento do Superior Tribunal de Justiça que o cálculo do ITBI deverá ser realizado sobre o montante em que o imóvel foi negociado.

Existe alguma redução na alíquota?

Conforme já foi citado, ocorre redução da alíquota nas seguintes situações:

  • na eventualidade da compra tenha sido feita a partir de um financiamento imobiliário utilizando recursos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o contribuinte pagará uma alíquota de 0,5% sobre o valor financiado. Sendo que o limite desse montante é de 200 mil reais.
  • caso o contribuinte realize o pagamento antecipado à lavratura da escritura, a alíquota será de 2%.

Não concordo com o valor do ITBI, como proceder?

Se o contribuinte não concordar com o valor calculado do encargo, ele poderá contestá-lo em no máximo 30 dias após do recebimento do tributo. Para isso, é necessário preencher o “Requerimento de Reavaliação de Imóvel para fins de ITBI”.

Junto a esse requerimento, será necessário anexar 2 cópias dos seguintes documentos:

  • laudo técnico de avaliação produzido por profissional competente, emitido em no máximo 6 meses anteriores à apresentação da declaração de transmissão de bens imóveis;
  • anúncios atualizados de imóveis semelhantes em mídias especializadas no mercado imobiliário;
  • fotografias atualizadas do imóvel que comprovam seu padrão de acabamento e seu estado de manutenção;
  • pareceres de órgão responsáveis sobre a localização do imóvel em áreas de interesse social, de proteção ambiental ou de risco;
  • contrato de compra e venda ou de cessão de direitos.

Caso você não tenha condições de esperar a reavaliação do imóvel — devido da iminência do vencimento dos prazos para a assinatura do contrato de financiamento bancário —, o contribuinte deverá fazer um requerimento e abertura de um processo administrativo para comunicar à Célula de Gestão do ITBI a obrigatoriedade do pagamento do tributo antes da nova análise.

Após feito essa comunicação, o contribuinte poderá quitar o DAM. Caso ele não faça esse procedimento, o pedido de reavaliação do imóvel para fins de ITBI será arquivado sem a realização de um novo parecer.

Em que situações ocorre a redução da base de cálculo do ITBI?

A redução da base de cálculo ocorrerá nas seguintes situações:

  • quando houver nota fiscal emitida pela SEFIN (Secretaria Municipal de Finanças) referente ao serviço de corretagem imobiliária. O contribuinte conseguirá diminuir a base de cálculo até o valor registrado na nota fiscal;
  • na transmissão dos direitos de uso do imóvel por meio de um contrato — nessa situação o contribuinte não adquire a propriedade do bem e é denominado como foreiro. Para imóveis foreiros à União Federal, a base de cálculo será de 83% do valor de mercado do imóvel transmitido. Enquanto, nos demais imóveis foreiros, a base será de 95% sobre esse valor;
  • na antecipação do ITBI por parte das construtoras ou incorporadoras associadas à SINDUSCON-CE em nome próprio ou dos adquirentes, terá uma redução do imposto em 20%.

Qual o prazo de pagamento do ITBI?

O pagamento do ITBI deverá ocorrer em no máximo 30 dias após da geração do boleto por meio do Documento de Arrecadação Municipal (DAM), emitido pelo site da SEFIN.

Para ter direito ao benefício de redução da alíquota da base de cálculo para 2%, o contribuinte não poderá ultrapassar o dia anterior à lavratura do documento de registro de transmissão de propriedade do imóvel adquirido.

Em que situações o ITBI poderá ser restituído?

O contribuinte poderá receber a restituição do ITBI nas seguintes situações:

  • caso o contrato que deu origem à negociação não ocorra;
  • se existir uma decisão judicial que anule o ato ou o contrato;
  • se o imóvel for declarado como isento, desde que o contribuinte tenha realizado o protocolo de reavaliação antes do pagamento do tributo;

Dica Extra: quais outros tributos deverão ser pagos na hora de comprar um imóvel?

Para muitas pessoas, comprar um imóvel é algo desafiador, porém gratificante. Entretanto, para realizar esse desejo que é o sonho de consumo de muitos brasileiros, não basta apenas quitar o preço cobrado pelo bem. Antes de realizar a mudança, é imprescindível pagar uma série de taxas e impostos.

O ITBI é apenas um desses encargos, sendo ele o mais conhecido e oneroso. Para que você não esteja desprevenido e consiga se preparar para juntar o dinheiro necessário para realizar o investimento, a lista a seguir traz as outras despesas que deverão ser quitadas. Elas são:

Escrituração

A Escritura Pública de Imóveis é um documento lavrado em cartório, com caráter oficial, que valida o acordo realizado entre as partes interessadas — nessa certidão estarão inseridas informações como preço, formas de pagamento e prazos.

Ela deverá ser realizada após a assinatura do contrato e é indispensável para dar validade legal ao ato de compra e venda de imóveis, proporcionando maior segurança jurídica entre os envolvidos na negociação.

Os valores a serem cobrados pelos cartórios são tabelados e variam de acordo com o valor venal do imóvel. Cada estado possui uma alíquota própria, sendo que, no estado do Ceará, para lavrar esse documento recolhe-se 1,5% do montante negociado.

Registro

Ao contrário da Escritura que é uma certidão que formaliza a negociação de compra e venda de um imóvel, o Registro de Imóveis é a documentação que proporciona a transferência definitiva da propriedade desse bem. Será a partir dela que o comprador passará a ser o responsável por todas as obrigações acessórias desse imóvel, como o pagamento das taxas de condomínio e do IPTU.

O valor a ser cobrado por esse documento, o qual varia de acordo com o estado, também é tabelado. Sendo que, no estado do Ceará, os cartórios cobram uma taxa de 1,5% do valor venal do imóvel para poder realizar o Registro do Imóvel.

Para conseguir conquistar sua residência, não basta apenas decidir onde morar em fortaleza e fazer um planejamento financeiro considerando apenas o valor a ser pago pela compra de um imóvel. É fundamental acrescentar, no mínimo, em seu plano de ação, 5% do montante a ser pago pelo bem. Dessa forma você se prepara para não passar por dificuldades na hora de pagar as taxas obrigatórias.

Se você deseja receber mais informações sobre como adquirir um imóvel em Fortaleza, entre em contato conosco, teremos o prazer em lhe ajudar!

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