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Mercado imobiliário: o guia completo para você

Comprar um imóvel e ter um lugar para chamar de seu é o sonho de muitos brasileiros, principalmente entre aqueles que desejam proporcionar mais conforto, tranquilidade e segurança para a família. Além disso, morar bem pode até ajudar a descomplicar a sua rotina e ampliar seus momentos de diversão.

Porém, é inegável que o processo para adquirir um bem é trabalhoso, exige paciência, muita pesquisa e cuidados por parte do comprador. Afinal, em muitos casos, as economias de uma vida toda serão utilizadas para a compra e ninguém quer perder dinheiro ou ter problemas no futuro, certo?

Pensando nisso, elaboramos este guia para ajudá-lo. Aqui, você encontrará os principais termos utilizados no mercado imobiliário, regras, documentação necessária e dicas para compra e financiamento, além das tendências da área. Vamos lá?

Glossário básico do mercado imobiliário

O mercado imobiliário tem muitos termos que você não compreende? Isso não é motivo para desanimar e desistir de realizar o seu sonho da casa própria! A seguir, destacamos 11 expressões bastante utilizadas e que podem fazer parte do dia a dia de quem comprará um imóvel.

1. Crédito imobiliário

Você quer comprar um apartamento, mas não tem todo o dinheiro necessário para pagar por ele à vista? Então, o crédito imobiliário pode ser uma opção.

Essa é uma das modalidades de empréstimo oferecidas pelos bancos para quem quer adquirir um imóvel, seja ele novo ou usado. É importante ressaltar que o crédito é destinado tanto para a compra de residência quanto de um local comercial. Em outros casos, ainda serve para reformas ou construções.

Cada instituição financeira tem regras específicas e estabelece determinadas condições para conceder o crédito imobiliário aos interessados. Assim, cabe ao comprador realizar uma boa pesquisa para identificar qual é o melhor negócio.

2. Financiamento de imóvel

Financiamento de imóvel também é um termo comum no mercado imobiliário. De forma simples, ele pode ser entendido como a possibilidade de pagar por um apartamento de forma parcelada durante um amplo período. Por vezes, a duração pode ser, até mesmo, de 30 anos.

Nesse caso, o banco empresta o valor total para quitar o bem e em troca cobra do comprador uma espécie de “aluguel” do dinheiro, o que é conhecido como juros. Com isso, cada parcela mensal será constituída do valor efetivo do imóvel somado aos juros.

3. SFH e SFI

Essas são duas siglas bastante comuns com relação ao crédito destinado para moradias. SFH significa Sistema Financeiro da Habitação e suas regras estão definidas pela lei número 4.380.

A maior parte dos financiamentos no Brasil são feitos por meio do SFH. Entretanto, o imóvel deve estar de acordo com algumas exigências, como:

  • ser residencial;
  • ter um valor de até R$ 800 mil (com exceção de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, pois o limite para esses locais é de R$ 950 mil);
  • taxa de juros de até 12% ao ano (atualmente, o valor está em 9% ao ano, de acordo com reportagem do G1).

Se o valor do imóvel passar do limite determinado no SFH, valerá as regras indicadas pelo Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), estabelecidas pela lei número 9.514. Como o preço total do bem pode variar muito, os juros cobrados também oscilam bastante nesse caso. A taxa mínima atual é de 10% ao ano.

4. Amortização

Dentro do financiamento imobiliário, a amortização representará o processo de quitação da dívida por meio do pagamento das parcelas. E a dívida será calculada com base no valor emprestado somado aos demais encargos e juros.

Price, Sacre e SAC são os sistemas de amortização utilizados para o cálculo das prestações ao financiar um imóvel. A escolha entre eles dependerá muito das condições do financiamento e do orçamento do comprador.

5. SAC, Price e Sacre

SAC é a sigla para Sistema de Amortização Constante. Nela, as parcelas são decrescentes e, dessa forma, a cada mês o valor cobrado será um pouco menor. Isso acontece devido à diminuição dos juros.

Outra forma de amortização é conhecida como Price. As parcelas referentes à compra do imóvel permanecem fixas do início ao fim do financiamento. Embora possa ser utilizado para adquirir um apartamento, o sistema é mais comum para a compra de veículos.

Por fim, o Sacre une características dos dois sistemas acima. Inicialmente, as prestações são mais altas e a cada ano é feito um novo cálculo para determinar o valor delas.

6. Minha Casa Minha Vida

É um programa do governo federal que tem como objetivo ampliar o acesso à moradia para os brasileiros por meio de financiamento. O Minha Casa Minha Vida tem como vantagem juros mais baixos e melhores condições para a aquisição da casa própria.

Para participar da iniciativa é necessário atender a certos pré-requisitos e se enquadrar em alguma das faixas de renda, indicadas a seguir:

  • faixa 1: famílias com renda de até R$ 1.800;
  • faixa 1,5: famílias com renda de até R$ 2.600, com juros de até 5% ao ano;
  • faixa 2: renda familiar de até R$ 4.000;
  • faixa 3: renda bruta familiar de até R$ 9.000.

7. FGTS

O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) é um benefício destinado aos trabalhadores contratados por meio da CLT. Por lei, todas as empresas devem depositar 8% do salário pago aos funcionários para esse fundo, em uma conta da Caixa Econômica Federal.

O resgate do valor acumulado ocorre em situações específicas, como em caso de demissão ou doença. Entretanto, também é permitido o uso do FGTS para a compra de imóvel. Isso pode ser feito, por exemplo, para realizar o pagamento da entrada, para amortizar o saldo devedor ou ainda para quitar as parcelas restantes.

8. Escritura

Esse é um documento relacionado com a compra do imóvel. Ele deve conter informações tanto sobre o proprietário anterior quanto o novo e ser registrado em cartório. É necessário pagar por ele, mas o preço varia de acordo com cada região.

9. ITBI

ITBI é a sigla para Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, taxa cobrada pelos municípios e, até por esse motivo, varia bastante conforme o local do imóvel. Quem optar por morar em Fortaleza, por exemplo, pagará 0,5% do valor de uma residência de até R$ 200 mil.

No entanto, se você financiar sua casa própria utilizando o Minha Casa Minha Vida tem direito a um desconto para pagar esse imposto.

10. DTI

Declaração de Transação Imobiliária, também conhecida como DTI, é um documento obrigatório para a transferência de um imóvel de uma pessoa para outra. Sem ele, não é possível fazer o pagamento do ITBI.

Para realizar a declaração é necessário apresentar alguns documentos tanto do imóvel quanto do comprador, como escritura ou contrato, certidão de matrícula, CPF e RG, entre outros. Se a residência estiver localizada em Fortaleza, o processo para emissão do documento está detalhado no site da prefeitura.

11. Apartamento na planta

Apartamento na planta significa que o prédio do imóvel ainda está em planejamento. Geralmente, o valor deles é menor do que um já pronto. Outra vantagem é que costuma a valorizar com o tempo e permite personalização, como a modificação do piso ou até mesmo da divisão dos cômodos.

Além disso, as instalações podem ser mais modernas e a mudança para o imóvel pode ser planejada com mais calma, pois o prazo para entrega é maior do que os apartamentos já finalizados ou usados.

Regras para a compra de imóveis

Muitos dos termos indicados acima já indicam que existem uma série de regras para a compra do imóvel. Se isso for feito à vista, ou seja, pagamento total do valor do bem, é preciso estar muito atento quanto ao que o contrato determina.

Também é fundamental checar as informações do apartamento em questão e do vendedor. Por exemplo, se o proprietário que tem a intenção de vender um imóvel tiver dívidas na justiça ou algum outro tipo de pendência, o bem poderá ser utilizado como pagamento de indenizações.

Por outro lado, se for feito um financiamento, o banco exigirá uma série de documentos e requisitos para emprestar o dinheiro ao comprador. Cada instituição tem regras diferentes o que torna ainda mais importante a análise do contrato.

Eventualmente, se o comprador desistir do negócio, uma multa poderá ser aplicada. Um projeto de lei que regulamenta esse processo de desistência prevê cobrança de até 25% com relação aos valores já pagos na negociação, de acordo com notícia divulgada pela Agência Brasil.

Documentação para o financiamento de imóveis

Para não ter dor de cabeça, é necessário ter em mãos uma série de documentos para o financiamento do imóvel. Isso é fundamental pois, sem eles, dificilmente a instituição financeira autorizará a liberação do crédito para a compra.

Embora as exigências e condições possam variar de acordo com o banco, a documentação certamente será requisitada logo no início do processo. Confira abaixo quais são os documentos exigidos.

Comprador

De forma geral, o comprador deve apresentar o CPF e o RG, além dos comprovantes de renda, residência e de estado civil atualizados. Em alguns casos, o banco pode ainda pedir algumas certidões negativas, comprovando a ausência de dívidas ou pendências jurídicas, por exemplo.

Caso opte pelo uso do FGTS, ainda serão necessários o extrato do fundo, a Carteira de Trabalho e da Previdência Social e a declaração do Imposto de Renda.

Imóvel

Já a documentação para imóvel pode variar se ele for usado ou não. Registro do bem, certidão negativa do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e comprovante de pagamento da Taxa de Cadastro e Avaliação são exigidos nos dois casos.

Porém, para os novos é preciso apresentar a planta e o alvará de utilização; já para os usados, caso façam parte de um condomínio, o banco poderá pedir a certidão negativa comprovando o pagamento das despesas condominiais.

Vendedor

Por fim, o vendedor pessoa física tem a responsabilidade de mostrar o CPF, RG, o comprovante de estado civil, a declaração de profissão e as certidões negativas, caso pedido.

Para pessoa jurídica, as exigências mudam e é necessário apresentar Certidão Negativa de Débito com o INSS, Contrato Social ou Estatuto Social, Certidão da Junta Comercial, Certidão Negativa de Débitos e Tributos e Contribuições Federais.

Dicas para o financiamento de imóveis

Agora que você conhece os termos comuns do mercado imobiliário e os documentos necessários para a compra de um imóvel, vale muito a pena ficar atento quanto às dicas para fazer um bom financiamento.

Planejamento financeiro, pesquisa dos imóveis, poupança e comparação dos créditos oferecidos pelos bancos estão entre elas, conforme explicaremos a seguir.

Faça um planejamento financeiro

Com certeza, o planejamento financeiro é a dica mais valiosa, principalmente por que é o início de todo o processo para a realização do sonho da casa própria.

O primeiro passo é identificar os ganhos e gastos mensais do orçamento e registrá-los em um caderno, no celular ou por meio de um aplicativo. Feito isso, corte os custos desnecessários ou, pelo menos, reduza o total das despesas. Por exemplo, se você come fora todos os dias, procure diminuir esse hábito para poupar.

Lembre-se de que o valor das parcelas do financiamento não deve comprometer mais do que 30% da sua renda total. Ou seja, se a sua família tem ganhos de R$ 6 mil, o ideal é que a prestação seja de até R$ 1.800. Se for mais do que isso, possivelmente o banco não autorizará a liberação do crédito.

Guarde uma parte dos recursos

Já que a parcela do financiamento comprometerá até 30% do seu orçamento, uma boa ideia é passar a poupar esse valor todo mês por um certo período. Se não for possível, pelo menos tente economizar entre 10% e 20%.

O importante é guardar parte dos recursos para que o dinheiro extra possa ser usado como entrada ou para pagar impostos e demais gastos com a compra do apartamento.

Pesquise diversos imóveis

O mercado imobiliário tem inúmeras opções de imóveis, com tamanhos e preços bem variados. Você pode, por exemplo, optar por um apartamento pronto para morar ou por um que ainda esteja na planta.

Independentemente da sua escolha, pesquise bastante e anote as informações daqueles que mais gostar. Com os dados em mãos, ficará mais fácil solicitar um financiamento e fechar um bom negócio.

Compare as ofertas dos bancos

Além da pesquisa dos imóveis, será preciso também verificar e comparar as ofertas de crédito imobiliário dos bancos. Cada um deles tem planos com características bem específicas e cobram diferentes taxas de juros.

Pode parecer um processo exaustivo, mas quanto mais instituições financeiras consultar, maiores são as chances de conseguir o financiamento ideal.

Tenha atenção com relação às parcelas

Não se preocupar com a forma como é feito o cálculo das parcelas do financiamento é um dos erros ao comprar um apartamento. Como dito acima, na parte de glossário, Price, SAC e Sacre são formas bem distintas de calcular o valor das prestações.

Então, não tenha pressa ao escolher entre uma delas e, se precisar, coloque na ponta do lápis para verificar o impacto que as parcelas terão no orçamento.

Avalie a possibilidade de usar o FGTS

Você já pensou na possibilidade de usar o FGTS para a compra do imóvel? Caso ainda não tenha resgatado o valor em outra situação, a quantia poderá ajudá-lo bastante.

No entanto, fique atento com relação à renda para financiamento se for utilizar o fundo por meio do Minha Casa Minha Vida. Como visto anteriormente, cada faixa do programa tem limites específicos e, se a renda total for maior do que R$ 10 mil por mês, não poderá participar de nenhuma delas.

Tendências de mercado imobiliário 2018

Com a retomada dos investimentos e recuperação econômica, o mercado imobiliário sinaliza um período promissor para a compra de imóvel.

Até por conta disso, algumas tendências já podem ser observadas no setor. A qualidade de vida desponta como um dos itens de peso para a escolha da casa própria e a procura por condomínios vem crescendo.

Ampliação do crédito e do programa Minha Casa Minha Vida e a recuperação da confiança do consumidor completam o cenário promissor para a aquisição de um imóvel. Confira os detalhes dessas tendências a seguir.

Investir em qualidade de vida

qualidade de vida é algo que pesa cada vez mais na decisão de compra dos brasileiros com relação ao imóvel. Hoje, além da boa localização e infraestrutura, muitas pessoas levam em consideração a presença de área verde e de espaços de convivência.

Por esse motivo, as empresas passaram a investir na construção de prédios e condomínios com academia, quadra esportiva, piscina e churrasqueira. Dessa forma, fica muito mais prático curtir os dias de folga com a família, não é mesmo?

Oferta de apartamentos em condomínios

Morar em um condomínio é outra tendência que o mercado imobiliário já identificou. O principal motivo disso é a busca por maior segurança. Afinal, o condomínio pode contar com vigilância 24 horas, profissionais especializados e treinados, monitoramento por meio de câmeras e controle da área de entrada para pedestre e para automóveis.

Outra vantagem é com relação às regras de convivência, estabelecidas por meio da convenção e do regimento interno. Esses dois documentos funcionam como uma espécie de “lei” dentro do condomínio, com o objetivo de promover a tranquilidade e o bem-estar de todos os moradores.

Para quem tem família, viver em condomínio é ainda mais vantajoso. O local pode destinar áreas exclusivas para crianças, conhecida como espaço kids, e também para os moradores que tenham animais de estimação, chamado de espaço pet.

Maior acesso ao crédito

Os sinais de recuperação da economia brasileira refletem também no mercado imobiliário. Desde o fim de 2017, quando o Banco Central anunciou a redução da Selic para 7% ao ano, os bancos passaram a reduzir os juros para a concessão de crédito, inclusive para a aquisição de imóveis.

Atualmente, com a Selic a 6,5%, a expectativa é melhores condições para a compra da casa própria. E, somado a isso, ainda houve uma queda nos preços dos imóveis residências, como indica a pesquisa da FipeZap.

Ampliação do Minha Casa Minha Vida

Também no fim de 2017 o governo anunciou uma ampliação do Minha Casa Minha Vida para que mais brasileiros possam fazer parte do programa. As mudanças aconteceram com relação ao reajuste das rendas limites e do valor total financiado.

Para você ter uma ideia, antes, a faixa 2 exigia uma renda de no máximo R$ 3.600. Agora, o valor subiu para R$ 4 mil. Depois das alterações, ainda será possível financiar um apartamento de até R$ 180 mil utilizando o FGTS nas capitais do Nordeste e do Norte.

Recuperação da confiança do consumidor

Com a confiança do consumidor crescendo ao longo do ano, muitos brasileiros já pensam em formas de investir o próprio dinheiro em algum empreendimento.

E o mercado imobiliário pode ser uma boa opção, tanto para quem busca comprar a primeira casa própria quanto para aqueles que desejam ampliar o patrimônio e até utilizar o bem como forma de gerar renda por meio do aluguel.

Como é possível perceber, para a compra de um imóvel é necessário conhecer algumas nomenclaturas e regras, prestar atenção quanto ao contrato e fazer ajustes no orçamento para dar conta de pagar o valor dele.

No entanto, realizar esse sonho está longe de ser impossível. Pelo contrário, a situação atual indica que é um bom momento de torná-lo realidade. E, se você tem uma vida corrida ou não sabe por onde começar, procure uma empresa que é referência na área para auxiliá-lo e facilitar a sua vida.

Porto Freire, por exemplo, iniciou suas atividades em 1984 e de lá para cá ajudou inúmeras famílias a conquistar a casa própria. A companhia já conseguiu beneficiar cerca de 20 mil pessoas com a construção de mais de 7 mil imóveis. E quem sabe a próxima poderá ser a sua, não acha?

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