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Guia para iniciantes de como investir em imóveis

Considerados por muitos como uma das formas de investimentos mais seguras que existe, ainda hoje, o mercado imobiliário traz boas oportunidades de lucros. Entretanto, como em qualquer negócio, existem riscos nesse tipo de aplicação, os quais poderão ser reduzidos caso você tenha bons conhecimentos sobre como investir em imóveis.

Para isso, é essencial que se tenha vontade para aprender, pois somente assim será possível ter uma boa compreensão do mercado — a qual lhe possibilitará a identificação das boas oportunidades existentes — e a sabedoria para evitar possíveis erros.

No entanto, para se ter sucesso, não basta apenas ter conhecimento, é preciso ter dedicação, paciência e persistência. Uma vez que, em muitos casos, para alcançar uma alta lucratividade, será crucial garimpar um bom negócio e esperar alguns anos para conseguir o retorno esperado.

Para que você entenda melhor sobre esse rentável mundo dos investimentos imobiliários, preparamos este guia com tudo que um iniciante precisará saber para realizar as suas primeiras aplicações em imóveis. Vamos começar?

1. Quais as vantagens e desvantagens do investimento em imóveis?

Como qualquer tipo de investimento, o mercado imobiliário tem vantagens e desvantagens, as quais deverão ser consideradas. As principais estão listadas logo abaixo.

Vantagens

A primeira vantagem, a qual atrai muitos investidores, é a segurança. Após o registro no cartório, dificilmente o proprietário perderá o seu imóvel. Ao contrário de títulos e ações que poderão ter o seu valor reduzido a pó do dia para a noite, esse bem sofre menos com as turbulências do mercado.

Quando bem realizado, existem poucas chances de que um investimento no mercado imobiliário sofra prejuízos ou desvalorização. Sendo que, em muitos casos, ocorre justamente o contrário, pois o investidor consegue uma alta lucratividade com a sua aplicação — dependendo do negócio, a valorização do imóvel proporciona um lucro que poderá chegar a 100% do valor aplicado.

Se o investidor deseja uma renda passiva, é possível consegui-la por meio de investimentos no mercado imobiliário. Para isso, é necessário adquirir um imóvel e colocá-lo para locação. Dessa forma, para se ter sucesso, é preciso fazer alguns cálculos para verificar se a rentabilidade a ser conseguida viabiliza a operação.

Outro ponto positivo é a grande diversidade de investimentos. É possível ter ganhos com o mercado imobiliário de duas formas: por meio da valorização do bem ou o colocando para ser alugado. Todavia, não são apenas de residência que se consegue bons lucros, pois existe uma grande variedade de imóveis — como lojas e salas comerciais, galpões e terrenos — que permitem o investidor diversificar a sua carteira.

Desvantagens

Contudo, não são existem apenas vantagens sobre o investimento no mercado imobiliário. É vital que o investidor saiba que, para adquirir um determinado bem, será exigido um alto investimento inicial. Todavia, é comum que se espere alguns anos para conseguir o lucro esperado. Já que, além da valorização não acontecer de forma rápida, é normal a situação de demorar um pouco para a negociação ser concretizada.

Existem casos de que o antigo proprietário abrir mão de parte do lucro para conseguir vender o seu imóvel de maneira mais rápida. Visto que é difícil encontrar um comprador disposto a pagar o valor desejado no momento que o investidor precisa se capitalizar.

Apesar de raro, existe um risco de que o valor de um imóvel se estagne ou se desvalorize. Isso acontece quando ocorre uma diminuição na procura, devido a uma crise econômica ou a perda da atratividade da região.

2. Qual o perfil ideal do investidor que deseja investir em imóveis?

Como em qualquer tipo de aplicação, investir no mercado imobiliário envolve alguns riscos. Por isso, para ter sucesso nesse ramo, é preciso que o investidor iniciante desenvolva algumas habilidades que permitirão fazer boas negociações e passar pelos alto e baixos do setor.

Para ser um bom investidor em imóveis, é vital ser resiliente, ou seja, é necessário saber lidar com a volatilidade nos preços dos ativos. Logo, é fundamental que ele tenha sangue-frio, inclusive nas crises imobiliárias, pois é comum a muitos investidores liquidarem alguns itens de sua carteira nesses momentos, podendo sofrer prejuízos.

Sempre é bom lembrar que o retorno do investimento no mercado imobiliário só acontece depois de um certo tempo. Portanto, um investidor iniciante também deverá ter paciência, pois o lucro não ocorrerá do dia para a noite.

Outra característica de um bom investidor é possuir bons conhecimentos sobre o mercado imobiliário. Dessa forma, ele conseguirá fazer uma leitura correta das condições atuais, as quais permitirão a realização de ações   que proporcionarão bons ganhos.

Com isso, ele conseguirá perceber o potencial de valorização que uma região possui, assim como a possível rentabilidade que a compra do imóvel poderá proporcionar.

Também é indispensável que essa pessoa tenha uma boa habilidade de negociação. Dessa maneira, o investidor conseguirá realizar boas vendas, as quais gerarão bons lucros. No entanto, é primordial saber que, devido aos elevados valores envolvidos em uma negociação imobiliária, os custos de transações — como o pagamento das taxas de corretagens, dos tributos e dos custos acessórios — são altos.

Um imóvel é um ativo caro, o qual necessita a realização um alto investimento. Sendo assim, um investidor deve ter uma boa reserva financeira para conseguir manter suas aplicações. Mesmo que seja inevitável contratar um financiamento imobiliário, será crucial possuir um fundo de emergência em seu planejamento financeiro pessoal.

Para conseguir bons negócios, é preciso que o investidor iniciante comece a fazer uma boa rede de contatos. Assim ele conseguirá descobrir boas oportunidades de negócios, as quais poderão proporcionar uma boa lucratividade.

3. Como funciona o investimento em imóveis?

Conforme já foi explicado, uma das principais vantagens de investir em imóveis é a grande variedade de formas de conseguir bons lucros. Se engana quem acredita que o mercado imobiliário se resume apenas a comprar um apartamento, colocá-lo para locação, enquanto espera que ocorra uma valorização que permitirá a venda com um bom lucro.

Para quem não possui muitos recursos, uma ótima forma de investimento é a aquisição de terrenos. Uma boa dica para conseguir aumentar a rentabilidade é ficar atento aos lançamentos de loteamos, pois você comprará um lote com grande potencial de valorização.

Outra forma de conseguir bons ganhos no mercado imobiliário, é investir na construção de imóveis. A alta lucratividade dessa aplicação se deve ao fato de que, ao comprar um bem já pronto, além dos custos da obra, se paga também pelo lucro do construtor. Contudo, essa forma de investimento necessita que o investidor gerencie todo o processo construtivo.

Existe também a possibilidade de investir na compra de um imóvel na planta. Como esse tipo de residência necessita de um aporte menor do que seria necessário para adquirir um bem similar pronto, ele conta com um grande potencial de valorização. Soma-se a isso ao fato de que, para poder financiar a construção do empreendimento, muitas construtoras oferecem ótimas condições de pagamento.

Em muitas cidades, existem vários imóveis antigos que estão encalhados nas imobiliárias por diversos motivos. Entretanto, é possível garimpar ótimas oportunidades de lucro, uma vez que esses bens, normalmente, possuem boa localização.

Em muitos casos, é possível valorizar o imóvel por meio da realização de uma reforma, a qual poderá garantir bons ganhos. Agora, se o investidor deseja possuir ter uma renda passiva, o setor de locações oferece boas oportunidades. Contudo, para ser bem-sucedido, é essencial que se tenha um bom conhecimento sobre a demanda do mercado local.

4. Como encontrar as melhores oportunidades de investimento em imóveis?

Pode parecer um clichê, mas, para conseguir uma boa lucratividade em seus investimentos em imóveis, é essencial que o investidor consiga enxergar as boas oportunidades existentes. Contudo, para que isso seja possível, é preciso que se tenha um bom conhecimento sobre a dinâmica e a situação do mercado imobiliário local.

O primeiro passo será traçar qual é o seu objetivo com o investimento. Dessa forma, quando uma possibilidade de negócio aparecer, será possível avaliar se o retorno dessa aplicação atenderá as suas necessidades. Para tal fim, defina o tipo do imóvel, a localização e quais as demais características que esse bem deverá possuir.

Em seguida será vantajoso considerar a situação em que se encontra o mercado. Para tanto, é importante entender a situação atual e analisar quais são as expectativas para curto e longo prazo. Se o momento for de elevação da atividade econômica, talvez a rentabilidade seja comprometida devido ao alto valor de aquisição.

No entanto, o contrário também acontece. Se o investimento for feito pensando no longo prazo, quando a economia está em baixa, existe a possibilidade de surgir algumas boas oportunidades devido à queda do preço. Desse modo, o investidor conseguirá bons ganhos quando o mercado voltar a se aquecer.

Outro fator a ser avaliado é o potencial de valorização da região. Para aproveitar isso, é relevante ficar atento se uma determinada região irá receber alguns bons investimentos, como em infraestrutura ou se será construído algum empreendimento.

Por último, é preciso que o investidor possua um bom conhecimento sobre a demanda da região. Afinal, não adianta nada adquirir um imóvel muito barato se ele não conseguirá alugá-lo ou vendê-lo.

5. 6 dicas para começar a investir em imóveis

5.1. O investimento em imóveis deve ser lucrativo

Apesar de parecer óbvio — afinal, o principal objetivo de um investimento é o lucro —, muitos investidores que não sabem como investir em imóveis têm sua lucratividade comprometida por não quantificar de maneira correta os custos envolvidos na realização e manutenção da aplicação.

Uma pessoa leiga comete o erro de crer que os únicos gastos relacionados com a aquisição de um imóvel são com o valor da compra, do pagamento dos tributos e da taxa de corretagem. Entretanto, um investidor de sucesso sabe que o tempo que é gasto para encontrar, visitar e negociar uma propriedade também possui um custo. Da mesma forma o trabalho para gerenciar a carteira também possui seu custo.

Por isso, para identificar a rentabilidade de um investimento em imóveis, é preciso quantificar o valor do tempo gasto com esse bem e subtraí-lo do lucro. Dessa forma, às vezes, é mais vantajoso para o investidor terceirizar essas tarefas.

5.2. O investimento deverá ser feito de maneira racional

Muitas vezes, um investidor iniciante perde uma ótima oportunidade de lucro por não ter considerado o imóvel como um investimento. Uma vez que, ao analisar a propriedade, é comum essa pessoa usar como base o seu gosto pessoal, podendo descartá-lo caso ele não o agrade.

É comum uma pessoa menosprezar um imóvel devido à sua localização ou, até mesmo, seu estilo construtivo e beleza, antes de saber a rentabilidade que esse investimento proporciona.

Contudo, essa avaliação deverá ser feita de maneira diferente, usando apenas a racionalidade. O investidor deverá considerar apenas o quão lucrativa será essa aquisição, desconsiderando se ele moraria ou não ali. Caso contrário, existem grandes chances dele perder ótimas oportunidades.

5.3. Potencialize seus ganhos com a alavancagem do investimento

Bastante comum no mercado, a alavancagem de investimento imobiliário se baseia em maximizar a lucratividade de uma aplicação por meio de empréstimo.

Basicamente, em vez de comprar à vista um imóvel e tirar a rentabilidade apenas do aluguel, o investidor usará parte desse recurso para pagar a entrada de um financiamento imobiliário. Sendo que, o restante desse montante será aplicado em um outro investimento que possua boa liquidez.

Sendo assim, usam-se os rendimentos dessa aplicação e o valor recebido de aluguel para pagar as parcelas do financiamento. Possivelmente, em um primeiro momento, será obrigatório completar o valor da prestação, no entanto, após um determinado tempo, não será preciso fazer novos aportes.

Logo, com a alavancagem, além de diversificar os investimentos, o imóvel proporciona um lucro maior do que aquele proporcionado pela compra à vista. Contudo, essa estratégia possui vários riscos. Sendo que, quanto maior for a alavancagem da aplicação, mais arriscada ela será.

5.4. Encontre bons colaboradores

Mesmo tendo apenas poucos imóveis em sua carteira, é uma situação comum o investidor não ter o tempo e o conhecimento para gerenciá-los de maneira correta. Nesse caso, uma boa solução é contar com a colaboração de um parceiro, o qual poderá ser uma imobiliária.

Apesar de aumentar nos custos de manutenção, existem várias vantagens que justificam essa contratação, sendo a economia de tempo a principal delas. Com esse profissional será possível encontrar bons imóveis sem que seja necessário passar horas garimpando por boas oportunidades, além de não ser preciso desperdiçar tempo para vencer a burocracia.

Com um parceiro que possui bom entendimento no mercado imobiliário, o investidor terá reduzido os riscos de fazer um mau negócio que poderá causar prejuízos. Sendo assim, existe a possibilidade de aumentar a lucratividade de seus investimentos.

5.5. Encontre parceiros para investir em conjunto

Nem sempre um investidor tem todos os recursos exigidos para realizar determinada aplicação. Nesse caso, uma prática comum é a formação de grupos de investimento, que têm como objetivo acumular recursos que permitirão aos membros participar de empreendimentos maiores.

Em muitos casos, essa associação consegue bons negócios, os quais não seriam possíveis caso cada membro estivesse sozinho. Isso só é possível após o grupo contar com um bom capital que permitirá negociar melhores condições, pois aumentará o poder de barganha.

Dessa forma, o investidor terá a chance de participar de empreendimentos de maior valor agregado, que proporcionará melhor rentabilidade.

5.6. Invista em conhecimento

O investidor amador deve estar ciente que a compra de um imóvel tem suas particularidades, por isso, para que ele não faça um negócio que poderá se arrepender, é preciso investir primeiro em conhecimento.

Para isso, o principal recurso que ele deverá investir é o tempo. Já que, muito das informações necessárias podem ser adquiridas gratuitamente na Internet ou por poucos reais. Para isso, basta procurar a mídia especializada em investimentos imobiliários.

6. Os 7 erros que devem ser evitados ao investir em imóveis

6.1. Contratar um mau financiamento

Um investimento, conforme já foi abordado, tem como principal objetivo proporcionar bons lucros ao investidor. Por isso, uma má escolha no financiamento imobiliário poderá ser a certeza de prejuízo. Para isso, basta que o investidor faça um empréstimo com uma elevada e variável taxa de juros, as quais poderão comprometer a rentabilidade do imóvel.

Para evitar essa situação, é essencial não ter preguiça e ir nas mais diversas instituições financeiras em busca de melhores condições, as quais deverão se adequar ao seu orçamento. Dessa maneira, cada banco fará simulações que permitirão identificar a viabilidade do negócio.

6.2. Não verificar a documentação do imóvel

Existem situações em que o proprietário, ou até mesmo uma outra pessoa, tenta realizar a venda de um imóvel que não pode ser vendido. Nesse caso, o negócio poderá ser anulado por um juiz e você ficará com o prejuízo.

Para evitar esse inconveniente, é primordial verificar toda documentação e exigir as certidões negativas da propriedade. Para ter mais segurança no processo, é possível que qualquer pessoa vá até o Cartório de Registro de Imóveis para solicitar a matrícula do imóvel com certidão de ônus.

6.3. Escolher uma má localização

Quando alguém pretende comprar ou alugar uma residência, um dos primeiros fatores a serem analisados é a localização. Caso o bem esteja bem localizado, é possível que o proprietário consiga melhores valores por ele. Existem casos de que um investidor experiente conseguir lucrar com uma propriedade em uma região ruim, entretanto, um iniciante deverá correr menos riscos.

Sendo assim, quando estiver analisando um imóvel como investimento, é essencial verificar se ele se localiza em uma região atrativa. Desse modo, diminuem as chances de realizar um péssimo negócio.

6.4. Errar na avaliação no preço de revenda ou de aluguel

Conforme já foi explicado, um investimento imobiliário tem como principal objetivo proporcionar lucro ao seu investidor. Por isso, com o desejo de conseguir uma boa rentabilidade, é comum uma pessoa acreditar que o seu imóvel possui um valor que, na maioria das vezes, é superior ao do que é pago pelo mercado.

Essa situação é normal para quem não muita familiaridade com os preços praticados pelo mercado imobiliário. Para não cometer esse erro, o investidor iniciante deverá sempre buscar informações sobre os valores normalmente pagos e, para ter mais segurança, contar com uma ajuda profissional para auxiliá-lo na precificação de seus ativos.

6.5. Deixar as emoções conduzirem suas decisões

Apesar de ser comum, mesmo para os mais experientes, um investidor terá sérios riscos de sofrer prejuízos ao deixar que suas decisões sejam influenciadas por aspectos emocionais. Por esse motivo, para não cometer erros, é necessário cada negócio ser avaliado de maneira lógica e técnica.

Isso vale para qualquer negociação, seja ela de compra ou de venda. Contudo, é fundamental tomar decisões racionais, sobretudo, em períodos de grandes oscilações econômicas. Uma vez que, devido à sensação de perder dinheiro, o investidor poderá se equivocar e fazer uma negociação precipitada e pouco atrativa.

6.6. Realizar uma estratégia de imóveis errada

Com o desejo de conseguir um lucro fácil e rápido, muitas pessoas replicam estratégias de investidores famosos, sem antes adequá-las à sua realidade financeira e às condições de sua região. Afinal, por existir diversas formas de agir no mercado imobiliário, é comum um leigo se perder e desperdiçar o seu tempo em um plano que não proporcionará ganhos.

Outro fato recorrente é o investidor iniciante se deixar levar por uma estratégia “infalível” que ele encontrou na Internet. Além de correr o risco de ser vítima de um golpe, existe grande possibilidade de que essa pessoa sofra grandes prejuízos.

Para evitar essa situação, a melhor dica é estudar e se informar sobre as condições locais do mercado. Dessa forma, o investidor conseguirá traçar uma estratégia que se adequará à sua realidade.

6.7. Desconsiderar os gastos com reformas

Para conseguir valorizar um imóvel, muitas vezes é preciso que o investidor tenha que realizar uma reforma em sua propriedade. Todavia, principalmente se ela for muito antiga, uma reforma poderá ser maior e mais cara do que era inicialmente previsto. Com isso, é comum uma pessoa inexperiente não ter todo o capital necessário para manter esse investimento.

Para evitar esse erro, uma boa dica é contar com bons profissionais da construção civil. Assim, conseguirá fazer um orçamento realista e dentro da realidade. Para estar prevenido sobre possíveis imprevistos, sempre possua um fundo de emergência, pois será nele que você conseguirá os recursos para bancar qualquer novo gasto.

Para que um investidor iniciante tenha sucesso, é preciso que ele esteja ciente de que será necessário muito estudo e dedicação para saber como investir em imóveis. Dessa maneira, ele terá a segurança de que suas decisões estarão corretas e a possibilidade de conquistar bons ganhos.

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