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Esclareça aqui todas as suas dúvidas sobre financiamento imobiliário

Com diversos tipos de incentivos, ter a casa própria é um sonho cada vez mais possível de ser realizado no Brasil. No país, 68,2% dos domicílios são próprios e já estão pagos, de acordo com uma pesquisa do IBGE. Se você também quer fazer parte desse grupo, uma excelente maneira de comprar um imóvel é por meio do financiamento imobiliário.

Em primeiro lugar, isso facilita o acesso à casa própria, principalmente porque muitas pessoas não têm condições de fazer um pagamento à vista. Em vez de desistir do sonho, com o financiamento você pode dividir o valor em parcelas mensais e quitá-las durante um determinado período.

Além disso, financiar é uma oportunidade de planejar melhor a compra, tanto em termos financeiros quanto pessoais. Muitas vezes é mais vantajoso pagar prestações para formar o próprio patrimônio do que gastar com o aluguel.

Sem contar o fato de que, ao comprar o imóvel, você pode escolhê-lo com mais calma, atento aos detalhes como a infraestrutura do bairro e a presença de áreas verdes, de forma a proporcionar mais qualidade de vida e segurança para a sua família.

Por isso, para ajudá-lo a dar o primeiro passo em direção à casa própria, vamos explicar os principais aspectos relacionados com o financiamento imobiliário. Quer tirar o seu projeto do papel? Então, acompanhe abaixo e saiba como fazer isso!

Afinal, o que é o financiamento imobiliário?

O significado de financiamento imobiliário é bem simples e consiste na solicitação de um empréstimo de longo prazo ao banco para a compra da casa própria. Dessa forma, a instituição financeira paga à vista pelo bem e o comprador ficará responsável pela quitação das parcelas mensais relativas ao valor emprestado.

Assim como em qualquer tipo de empréstimo, os bancos cobram juros sobre o dinheiro solicitado. Esses valores fazem parte das prestações mensais do financiamento. É por essa razão que se você financiar um apartamento de R$ 180 mil, com certeza vai pagar um valor final maior.

As parcelas ainda podem variar conforme o preço do apartamento, tipo de financiamento, taxas de juros de cada banco, valor oferecido de entrada e o uso do FGTS para a compra de imóvel. Por essas razões, é essencial entender bem o empréstimo para escolher a opção mais adequada às necessidades e situação financeira da sua família.

Como funciona o financiamento para imóveis?

Depois de encontrar o imóvel ideal, que tenha áreas verdes e de lazer para toda a família, será necessário pesquisar os financiamentos oferecidos por banco. Verifique as diferentes opções, pois cada instituição aplica juros específicos.

Nos bancos você poderá tanto consultar as condições quanto pedir uma simulação para ter uma ideia mais concreta e prática do financiamento. Uma boa dica é acessar o site da Caixa Econômica Federal, um dos bancos mais procurados por quem deseja financiar um imóvel e que disponibiliza um simulador habitacional online.

Além da pesquisa, é preciso compreender quais são os tipos de imóveis que podem ser financiados, os documentos necessários, a possibilidade de usar o FGTS e o processo de avaliação do empreendimento. Abaixo, explicaremos em detalhes cada um deles.

Tipos de imóveis

Os tipos de imóveis que podem ser financiados são os residenciais, comerciais e rurais. No entanto, existem programas de habitação que determinam regras para o financiamento de casas e apartamentos para morar.

Um exemplo disso é o Minha Casa Minha Vida. O programa oferece vantagens para quem quer realizar o sonho da casa própria, utilizando como referência a renda familiar. Por exemplo, famílias com uma renda de até R$ 2.600 podem fazer um financiamento de 30 anos pela Caixa com taxas de juros de 5% ao ano e subsídio de até R$ 47.500.

Assim como o Minha Casa Minha Vida, o Pró-Cotista também tem como objetivo facilitar o financiamento. Porém, em vez de se basear na renda, o programa utiliza o valor do imóvel para estabelecer um limite. Quem procura onde morar em Fortaleza, por exemplo, pode financiar dentro desse programa um apartamento de até R$ 800 mil.

Documentos necessários

Reunir os documentos para financiamento é uma etapa fundamental para a compra de um imóvel. Se a relação necessária apresentar falhas ou a entrega for feita fora do prazo, isso pode atrasar ou até mesmo impedir a liberação do valor financiado.

Por isso, o comprador precisa ter em mãos:

  • RG;
  • CPF;
  • comprovantes de renda, estado civil e residência.

Se for utilizado o FGTS, ainda será preciso apresentar o extrato do FGTS, a Carteira de Trabalho e da Previdência Social e a última declaração do imposto de renda.

Uso do FGTS

Falando sobre FGTS, sigla para Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, é importante saber que ele pode ser utilizado para o financiamento imobiliário, tanto para pagar uma parte do valor do imóvel quanto para reduzir as prestações.

No entanto, para usar o FGTS, o contrato deve ser feito conforme o Sistema Financeiro de Habitação, conhecido como SFH. Além disso, o preço limite do financiamento para imóveis novos pode variar e já chegou até R$ 1,5 milhão, como divulgado pelo Banco Central.

Porém, é fundamental ficar atento com relação às mudanças das regras e ao valor máximo que pode ser financiado de acordo com cada região do país.

Avaliação do imóvel

O banco só libera o dinheiro para o financiamento depois de fazer a avaliação do imóvel. O processo é feito por especialistas que determinarão as condições da casa ou apartamento. Geralmente, os bancos contratam empresas terceirizadas para o serviço.

A entrega do resultado varia entre 15 e 20 dias e o custo disso é pago pelo comprador. Essa etapa é uma garantia tanto para o banco quanto para quem está realizando a compra.

Quais são as formas de financiamento?

Existem diferentes formas de financiamento imobiliário e é importante compreendê-las. Os modelos mais praticados são chamados de Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), mas também é possível financiar direto com a construtora.

Para ajudá-lo a tomar uma decisão mais consciente, explicaremos a seguir cada um dos sistemas:

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH é o sistema mais praticado para o financiamento de um imóvel. Ele é regulamentado pela lei número 4.380 e permite a utilização dos recursos do FGTS. Essa modalidade tem como característica a aplicação de juros mais baixos apenas para casas ou apartamentos que estejam dentro do teto.

Em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e Distrito Federal, o valor máximo do imóvel é de R$ 950 mil; já nas demais regiões, o limite é de R$ 800 mil. Conforme as regras do SFH, a taxa de juros é de até 12% ao ano e 80% do valor pode ser financiado.

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Se o preço do imóvel estiver acima dos limites indicados no SFH, automaticamente o financiamento passa a seguir as regras do SFI. Esse sistema é regulamentado pela lei número 9.514 e faz uso de fundos de pensão e renda fixa para garantir os empréstimos.

No SFI, os juros podem ser variáveis e maiores do que os aplicados no SFH. Porém, não existem limites de renda ou do valor do imóvel.

Construtoras

O financiamento imobiliário também pode ser feito direto com a construtora. Normalmente não é cobrado juros sobre o valor emprestado até a entrega das chaves e as parcelas são fixas, ou seja, elas não aumentam conforme o passar do tempo.

O FGTS pode ser utilizado apenas para quitar ou diminuir a dívida, mas não na entrada. Uma das grandes vantagens dessa opção é a possibilidade de negociação, já que as construtoras muitas vezes oferecem condições mais flexíveis.

Como é o pagamento das parcelas do financiamento?

O pagamento das parcelas é um dos pontos que mais gera dúvidas com relação ao financiamento. Como dito inicialmente, as prestações incluem o percentual de amortização — que é a devolução de parte do valor emprestado — e os juros cobrados por essa espécie de “aluguel” do dinheiro.

Independentemente da taxa, os juros são sempre calculados sobre o restante da dívida. Dependendo do tipo de amortização escolhida, muitas vezes as primeiras parcelas são apenas o pagamento de juros. É necessário ainda ressaltar que o valor de entrada e a antecipação das prestações também influenciam muito no valor restante devido.

Para facilitar o entendimento, confira abaixo as definições de taxas de juros, sistemas de amortização, antecipação e entrada:

Taxas de juros

De forma geral, juro é um percentual calculado sobre o valor do empréstimo. Por exemplo, se você pedir emprestado R$ 200 para serem pagos em 5 meses, com uma taxa de 5% ao mês, ao fim do período o valor pago será maior do que o pedido inicialmente, totalizando R$ 220.

No caso de um financiamento imobiliário, a taxa de juros aplicada pode variar de banco para banco. No programa Minha Casa Minha Vida a porcentagem gira em torno de 5% a 9,6% ao ano, dependendo da renda familiar.

Porém, certos fatores contribuem para a grande variação dos juros cobrados para o financiamento da casa própria. Um deles é com relação à taxa básica de juros, que caiu muito nos últimos meses, chegando a 6,75% ao ano, menor marca desde 1986. Em tese, quanto menor essa taxa, menores são os juros praticados pelas instituições financeiras.

Sistema de amortização das parcelas

Depois de compreender mais sobre os juros, a próxima etapa é descobrir quais são e como funcionam os sistemas de amortização. Existem três deles: o SAC (Sistema de Amortização Constante), Price e SACRE (Sistema de Amortização Crescente).

No SAC, o valor amortizado será o mesmo durante todo o período em que for pago o financiamento. No entanto, os juros variam e, como eles são aplicados sobre o saldo devedor, as parcelas diminuem com o tempo.

Já no sistema Price as parcelas são fixas, os juros caem ao longo do tempo e o valor amortizado aumenta. Contudo, aqui no Brasil, esse método foi alterado e as prestações variam de acordo com a inflação.

Por fim, no SACRE são utilizadas características dos dois sistemas anteriores. As parcelas aumentam até um certo ponto e, depois, começam a diminuir. Os três modelos apresentam vantagens e desvantagens, sendo que a escolha depende da situação financeira e dos planos da família.

Quais as vantagens de cada tipo de amortização

O SAC é uma boa opção para quem se preocupa com o futuro, já que o valor das parcelas ficará mais baixo ao longo do período de financiamento. O SAC é muito indicado para quem planeja ter mais filhos ou quer se prevenir de imprevistos financeiros.

Já o sistema PRICE, com prestações iniciais menores, pode ser uma ótima escolha se a pessoa tem uma situação mais estável na carreira. No entanto, vale a pena ser bem organizado financeiramente para antecipar a quitação da dívida, pois os juros são altos.

Se a situação profissional é mais instável, o SACRE pode ser ideal. Nessa modalidade, as parcelas e os juros são mais estáveis.

Antecipação das parcelas ou amortização

Por lei, é possível tanto antecipar o pagamento da parcela quanto amortizar uma parte da dívida. No primeiro caso, os bancos dão descontos, principalmente sobre os juros cobrados.

Já na segunda opção, o número de prestações pode ser abatido, diminuindo o tempo total do financiamento, ou o valor das parcelas pode ser reduzido, mantendo assim a duração do pagamento.

Uma boa recomendação é antecipar as prestações ou amortizar a dívida caso receba um dinheiro extra por meio do trabalho, rendimentos ou até mesmo com a venda de um carro, por exemplo. Assim, ficará mais fácil se organizar financeiramente e quitar o que é devido.

Valor de entrada

Guardar dinheiro e dar uma boa entrada no financiamento é uma prática muito positiva, mas não existe um valor ideal fixo. De forma geral, os bancos financiam entre 70% e 80% do valor total do imóvel, sendo que o restante deve ser pago à vista.

Porém, pelo programa Minha Casa Minha Vida, é possível receber subsídios de R$ 47.500 ou R$ 29 mil para o pagamento da entrada, de acordo com os limites estabelecidos para a renda familiar.

Para imóveis na planta, existe ainda a possibilidade de parcelar a entrada diretamente com a construtora.

Quais são as vantagens do financiamento imobiliário?

O financiamento imobiliário viabiliza o sonho da casa própria, principalmente para pessoas que moram de aluguel e não têm como pagar de uma vez o valor total do imóvel. Mesmo que seja um investimento de longo prazo, financiar proporciona inúmeros benefícios.

Se você não sabe quais são eles ou ainda está em dúvidas sobre como isso pode impactar positivamente sua vida, confira as 7 principais vantagens:

1. Sair do aluguel

Quem deseja sair do aluguel pode encontrar no financiamento uma forma de não apenas mudar de casa como de vida também! Afinal, o dinheiro usado para o pagamento das prestações é um investimento em algo que é seu e de sua família.

O valor pago no aluguel, ao contrário, é apenas um gasto sem retorno de longo prazo, já que todo o dinheiro ficará com o proprietário da casa ou apartamento.

Além disso, ao escolher o próprio imóvel, você pode optar por morar em um condomínio seguro e que tenha diversas opções de lazer. Muitos deles têm piscinas, playground, quadras esportivas, extensa área verde e churrasqueira.

2. Utilizar o FGTS

Uma das facilidades que o financiamento proporciona é com relação ao uso do FGTS. O valor, que correspondente à 8% do salário recebido em contratos CLT, tem um rendimento de 3% ao ano, o que é considerado muito baixo até mesmo em comparação com a poupança normal.

Muitos especialistas consideram que deixá-lo parado é uma desvantagem. No entanto, utilizar o FGTS para investir em ao que será seu é uma das melhores maneiras de movimentar esse dinheiro. Isso pode ser feito para pagar parte ou o valor total do imóvel, amortizar ou liquidar parte do financiamento ou até mesmo reduzir as parcelas.

Vale ressalta que, mesmo após o uso, você não perde o benefício. O empregador continuará depositando a quantia referente de 8% do salário mensalmente para o fundo.

3. Realizar uma compra segura

Fazer um financiamento é uma forma segura de comprar imóvel, já que o contrato traz uma série de cláusulas de proteção ao bem do comprador. Isso significa cobertura para problemas na parte física, incluindo até mesmo seguro contra danos de causas naturais, como tempestades e enchentes.

Por esse motivo, é fundamental avaliar bem o que está determinado pelo contrato antes de assinar qualquer documento e efetivar a compra. Se tiver dúvidas, procure orientação profissional ou de uma empresa renomada.

Porto Freire, por exemplo, tem 34 anos de atuação no mercado imobiliário de Fortaleza e já ajudou a realizar o sonho da casa própria de mais de 20 mil pessoas.

4. Pagar as prestações ao longo do tempo

Para a grande maioria não é viável pagar à vista pelo imóvel. Assim, o financiamento é uma alternativa para quem deseja comprar uma casa ou um apartamento, mas precisa dividir o valor ao longo do tempo.

Em muitos casos, o que é cobrado mensalmente por meio das prestações é menor do que é pago por mês com o aluguel. Além disso, é possível escolher o tipo de amortização adequada para a situação financeira da família, com parcelas de valor fixo ou decrescentes.

5. Construir patrimônio e obter renda extra

O seu objetivo com a compra do imóvel pode ser sair do aluguel, construir um patrimônio ou até mesmo obter renda extra com a locação. Independentemente de qual seja, o financiamento abre as portas para que você possa fazer um investimento imobiliário de forma consistente e segura.

Isso porque, a casa própria valoriza conforme o tempo, representa uma herança para seus filhos e ainda pode ser utilizado para gerar renda.

6. Vender antes de quitar o financiamento

Além dos benefícios citados acima, ainda é possível vender o imóvel antes de pagar por todo o financiamento. Porém, é preciso ficar atento quanto às condições do contrato com o banco ou às regras dos programas do governo, como o Minha Casa Minha Vida e Pró-cotista.

Para quem utiliza a faixa 1 do Minha Casa Minha Vida, destinado aos beneficiários com renda de até R$ 1.800, a venda ou o aluguel do imóvel só pode ser feita após o fim do financiamento (prazo de 10 anos).

Também é necessário compreender na prática a venda. Caso seja permitida pelo contrato, a instituição financeira vai descontar o saldo devedor. Por exemplo, o imóvel será vendido por R$ 350 mil, mas a dívida restante ainda é de R$ 150 mil. Isso significa que o proprietário receberá com a venda R$ 200 mil.

Como se planejar financeiramente?

Por fim, para fazer um bom financiamento é preciso ter paciência e planejar as finanças da família, de forma que seja possível honrar as parcelas e pagar pelas despesas básicas do dia a dia.

Para colocar isso em prática, comece pagando outras dívidas e corte gastos supérfluos. Também é importante estabelecer metas para poupar dinheiro. Guardar 30% de toda a renda familiar pode ser um bom início, pois esse é o máximo que a parcela pode comprometer do orçamento.

Se você ganha R$ 4.000, por exemplo, a prestação não poderá passar de R$ 1.200 por mês. Mas, lembre-se de que o salário do parceiro pode ser somado ao seu, aumentando a renda e, consequentemente, o limite do imóvel e dos pagamentos mensais.

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