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Entenda o que é e como é calculado o valor da escritura do imóvel

Quando as partes assinam o contrato de compra e venda inicia-se o processo de transferência da moradia para o novo dono. Porém, alguns acham que não serão necessárias outras etapas por que já constam como donos da propriedade. Contudo, é possível reforçar essa posse. Na verdade, o documento chamado de escritura do imóvel é uma segurança para a aquisição da residência pelo comprador.

Neste artigo, falaremos muito sobre a escritura do imóvel. Revelaremos também, detalhes importantes sobre a emissão e os custos que envolvem a confecção desse documento. Leia nosso artigo e esclareça suas dúvidas!

O que é a escritura do imóvel?

Na introdução, abordamos um pouco a respeito da finalidade da escritura do imóvel. Em resumo, esse documento é o comprovante de um acordo ou ato jurídico feito entre duas pessoas perante testemunhas que visa a transferência de uma propriedade.

De acordo com o artigo 108 do Código Civil Brasileiro (lei 10406/02), a emissão desse instrumento é obrigatória para os imóveis com valores acima de 30 salários-mínimos. Mesmo nesse caso há exceções. Por exemplo, o artigo 38, da lei 9514/97, determina que a compra e venda de uma propriedade por meio do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) pode ser celebrada com um contrato particular.

Da mesma forma, o artigo 61, na alínea 5, da lei 4380/64, esclarece que uma aquisição feita pelo Sistema Federal de Habitação (SFH) será firmada entre as partes sem a necessidade de uma escritura pública.

No entanto, embora nessas situações e para residências com valores abaixo de 30 salários-mínimos esse documento seja algo facultativo, muitas pessoas exigem a escritura lavrada pelo tabelião de notas do Cartório de Registro de Imóveis como uma prova irrefutável da posse de uma moradia.

Como emitir uma escritura?

De fato, a escritura do imóvel é importante, pois além de reforçar a legalidade de um acordo particular, exibe o histórico da propriedade. Sendo assim, são descobertas informações como os nomes dos antigos proprietários e a existência ou não de restrições judiciais. Porém, o que é necessário para emitir esse documento?

Em primeiro lugar, é preciso reunir uma série de documentações. Veja abaixo:

Vendedor da propriedade

  • a cópia autenticada do CPF e do RG;

  • a certidão de casamento (se aplicável);

  • o pacto antenupcial (comunhão parcial ou total de bens);

  • a profissão dos proprietários e possíveis cônjuges.

Na hipótese da compra do imóvel ser feita diretamente com uma construtora, incorporadora ou imobiliária, alguns outros documentos serão anexados, como:

  • a inscrição da empresa no cadastro nacional de pessoa jurídica (CNPJ);

  • o contrato social consolidado;

  • o CPF, RG, endereço e a profissão dos sócios administradores;

  • a certidão simplificada da junta comercial;

  • a certidão negativa de contribuições previdenciárias (INSS);

  • a certidão negativa de tributos federais.

Comprador do imóvel

  • a certidão de nascimento ou casamento;

  • o RG e o CPF do proprietário e do cônjuge;

  • o endereço completo e profissão;

  • o pacto antenupcial.

Propriedade

  • a matrícula atualizada do imóvel;

  • o imposto predial territorial urbano (IPTU);

  • a certidão negativa de ônus e ações;

  • para imóveis endereçados em condomínios, exige-se uma declaração assinada pelo síndico e autenticada em cartório para comprovar a inexistência de dívidas, além da eleição do síndico por meio de uma convenção condominial;

  • a certidão do cadastro do município;

  • o valor venal;

  • a certidão negativa de dívidas municipais.

Se o imóvel for considerado “rural”, serão acrescentados os seguintes documentos:

  • a certidão ou o certificado de imóvel rural (CCIR);

  • o imposto territorial rural (ITR);

  • a certidão negativa de ônus e ações;

  • a matrícula atualizada do imóvel.

Em alguns casos, é possível a exigência de alguns documentos extras. Normalmente, o objetivo é aumentar a segurança do registro da escritura. São eles:

  • a certidão da Justiça do Trabalho;

  • a certidão da Justiça Federal;

  • a certidão dos auxiliares judiciais cíveis sobre executivos municipais, estaduais e fiscais;

  • as certidões dos tabeliães de protestos de letras e títulos;

  • a certidão dos auxiliares judiciais cíveis sobre ações cíveis e da família.

  • a certidão dos auxiliares judiciais cíveis sobre falências e concordatas;

Enfim, são muitos documentos. Porém, com um pouco de organização, planejamento e ajuda de profissionais do ramo imobiliário, o processo de documentação acontecerá de um modo mais tranquilo.

Quais são os custos envolvidos para conseguir a escritura do imóvel?

Alguns compradores se assustam com os custos que envolvem a emissão da escritura do imóvel. De fato, não são valores baixos. Por isso, especialistas sugerem que sejam incluídos no valor reservado para a aquisição da moradia. No entanto, para descobrir a quantia exata é preciso levar em conta alguns fatores.

Um deles é a localização da residência, que dependendo do município, elevará o custo da escritura. Normalmente, a média fica entre 2 e 3%. Essa faixa de preço é embasada no valor venal registrado na certidão de dados cadastrais da moradia arquivada no Cartório de Registro de imóveis.

A título de exemplo, um artigo do portal de notícias G1, fez uma simulação dos gastos com documentos na compra de residências na cidade de São Paulo. No caso de uma moradia com o preço de 500 mil reais, o comprador gastaria 3.587,42 reais com a emissão da escritura. Um custo bem alto, não acha?

Destrinchando esse valor, percebemos a incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imobiliários (ITBI), que em São Paulo, segundo a lei 16.098/14, para imóveis na faixa de preço citada, é pago 3% sobre o valor venal. Além disso, há as taxas cobradas pelos cartórios.

Contudo, existe a lei dos registros públicos (n0 6.015/73) como que permite um desconto de 50% na emissão da escritura. Entretanto, alguns requisitos precisam ser cumpridos, como:

  • o imóvel deve ser exclusivamente para fins residenciais;

  • ser a compra da primeira residência do proprietário;

  • ter um financiamento por meio do sistema financeiro de habitação (SFH).

É claro que apesar dos custos envolvidos, o comprador é compensado pela tranquilidade de ter um documento oficial assegurando o seu direito de posse do imóvel. Do contrário, o sonho da aquisição do “lar doce lar” pode se transformar em pesadelo comprometendo toda a felicidade e o futuro da família.

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