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Declaração de transação imobiliária: o que é?

Fazer um investimento imobiliário exige atenção aos aspectos burocráticos. Não basta que o comprador dê o dinheiro ao vendedor para tornar-se dono de um imóvel. Por isso, é importante entender como fazer uma Declaração de Transação Imobiliária (DTI).

Se você nem sabia da existência desse documento, não se preocupe! Neste artigo faremos uma revisão sobre todos os aspectos que envolvem o assunto. Preparado? Boa leitura!

Para que serve a Declaração de Transação Imobiliária (DTI)?

Algumas pessoas se esquecem que, além do preço do imóvel, outras quantias pesam no valor final da moradia. De acordo com a revista Exame, esse custo pode alcançar até 4% do total. Por isso, é preciso estar atento esse aspecto.

A DTI é necessária, por exemplo, para o pagamento de um imposto específico sobre transações imobiliárias: o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Sem o pagamento desse imposto, a transferência de titularidade não é realizada.

Por essa razão, todos aqueles que estão dispostos a investir em imóveis precisam atentar a esse valor que onera o investimento. A função da DTI é, portanto, ajudar o contribuinte a saber o quanto deverá pagar de Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) pela transação do objeto da compra.

Sem o pagamento desse encargo, o comprador não terá nenhum direito de propriedade sobre o imóvel, ficando impedido de registrá-lo em seu nome, alugá-lo ou vendê-lo.

Como fazer essa declaração?

Atualmente, a declaração de transação imobiliária pode ser feita por meio do site da Prefeitura Municipal da cidade em que a propriedade está endereçada. Após acessar o portal, será preciso preencher um questionário online.

Para encontrar esse questionário, o contribuinte deve procurar pela aba finanças ou recolhimentos. A seguir, aparecerão várias opções de pagamento do ITBI para propriedades rurais, urbanas, com mandado de segurança ou alguma ação judicial.

Depois de selecionar o item correto, o questionário ficará disponível para o preenchimento. Normalmente, o primeiro campo que precisa ser completado é o SQL — ou o número de cadastro do imóvel.

Uma vez digitada essa informação, os dados referentes ao imóvel, como o endereço, serão preenchidos automaticamente. Então, o próximo passo é fornecer informações sobre o vendedor, o comprador e o valor do imóvel que foi acordado entre as partes.

Depois de identificada essa soma, o sistema calculará automaticamente o valor do ITBI a ser quitado. Caso o portal não faça essa tarefa, o interessado pode fazer o cálculo manualmente.

Para que você entenda melhor essa conta, ensinaremos como fazê-la. O procedimento é assim: multiplique a base de cálculo — ou seja, o valor venal de referência do imóvel fornecido pela Prefeitura Municipal — pelo percentual da taxa do imposto da região.

Fica assim: ITBI = base de cálculo x porcentagem do tributo = valor a pagar. Finalizada essa parte, a próxima é indicar, caso se aplique, o tipo de financiamento em que o imóvel se enquadra. Por exemplo:

  • o sistema financeiro de habitação (SFH);
  • o sistema de financiamento de imóveis (SFI); ou
  • os programas sociais de habitação como o Minha Casa Minha Vida.

Também será solicitada a data em que o financiamento foi iniciado e o valor total dele. Em seguida, haverá o campo “instrumento”. Essa informação refere-se ao modo como foi realizado o contrato.

Em relação a isso, há duas alternativas:

  • por meio particular: quando o contrato não é lavrado (registrado) em um tabelionato de notas ou cartório. Assim, o documento deve ter as assinaturas das partes (vendedor e comprador) e de duas testemunhas. As firmas precisam ser reconhecidas em cartório;
  • por meio público: feito em um cartório de registro de imóveis.

Depois disso, o sistema solicitará como será feita a transferência da moradia. Nesse caso, a pessoa indicará se a permuta é parcial — ou seja, de apenas uma parte da propriedade — ou total. Então, o portal pedirá informações sobre o cartório no qual foi registrado o imóvel.

Por fim, o sistema emitirá o Documento de Arrecadação Municipal (DAM) para a efetuação do pagamento em um banco conveniado com o sistema público da cidade. Se depois de expedir essa guia você notar que faltou ou errou alguma informação, é possível fazer outra.

Quer saber como proceder se o engano foi percebido após o pagamento? Basta entrar no site da Secretaria de Finanças do Município. Em algumas prefeituras é possível pedir essa retificação por meio do portal virtual e logo uma nova guia de pagamento é emitida.

Algumas outras permitem apenas que se faça um agendamento. A partir desse passo, o contribuinte deverá comparecer na Secretaria Municipal da Fazenda no dia e hora marcada.

Além disso, ele precisará levar alguns documentos:

  • o que originou a transação imobiliária: a escritura, o auto de arrematação, o contrato de compra e venda, etc.;
  • a certidão de matrícula atualizada;
  • todas as guias do imposto ITBI pagas;
  • caso se aplique, o documento de identidade (RG) e o CPF do procurador;
  • outros documentos que possam comprovar o erro do pagamento.

Quanto será preciso pagar de ITBI?

Para descobrir qual é a taxa cobrada por um município, o interessado pode consultar o site da Secretaria de Fazenda ou Finanças da cidade. A alíquota do ITBI em Fortaleza, por exemplo, pode variar entre 2% e 3%. Isso dependerá do valor do imóvel, da data do pagamento e se ele é financiado ou não.

A média da taxa do ITBI em algumas capitais brasileiras é:

  • Rio de Janeiro: 2%;
  • São Paulo: 3%;
  • Recife: 3%;
  • Salvador: 1% para as moradias populares e 3% para as demais;
  • Porto Alegre: 3%; e
  • Manaus: 2% para imóveis acima de R$ 20 mil.

Por isso, o investidor deve ter em conta o valor do imposto na hora de comprar uma casa ou apartamento para evitar surpresas. Se uma pessoa investiu R$ 1 milhão de em um imóvel, ela pagará cerca de R$ 30 mil nesse imposto.

É importante frisar que o valor pode ser contestado pelo contribuinte, caso ele o considere injusto. Quem adquire um imóvel na planta também deverá fazer uma DTI e pagar o tributo. Nessa hipótese, ele será calculado sobre o valor do imóvel apresentado pela construtora ao comprador.

Quando pagar o imposto?

A guia de recolhimento que é realizada após a emissão da Declaração de Transação Imobiliária (DTI) tem validade de até 30 dias.

O comprador não será multado ou punido caso não realize o pagamento, mas não poderá reclamar para si a propriedade do imóvel até que emita uma nova guia e regularize a situação.

É possível parcelar o ITBI?

Isso depende de cada cidade. Nas grandes metrópoles, como Fortaleza, o parcelamento é uma realidade devido ao fato de que o valor de mercado dos imóveis é superior ao de cidades pequenas.

O comprador pode dividir o valor total do tributo em até 3x sem juros. Se for preciso parcelar em mais vezes, o custo poderá ser dividido em até 6x — porém com juros.

O valor dos juros do parcelamento varia, pois eles são calculados seguindo a variação da Selic, taxa regulada pelo Banco Central. É importante esclarecer que o novo proprietário só poderá passar o imóvel para o seu nome após o pagamento de todas as parcelas.

Quais documentos são necessários para emitir a DTI?

Separar toda a documentação é essencial para que esse processo seja realizado com tranquilidade. Assim, os documentos exigidos são:

  • matrícula do imóvel com, no máximo, 90 dias de emissão;
  • documentos oficiais de identificação de todos os compradores e vendedores;
  • se o comprador for representado por outra pessoa, será necessário um documento de identificação dela;
  • cópia de contrato de compra e venda, caso a transação já tenha sido realizada;
  • se uma das partes da transação for uma empresa, torna-se necessária a cópia do ato constitutivo e dos aditivos e do ato de eleição do representante legal, quando houver;
  • em caso de imóvel financiado, será necessária uma declaração do banco assinada pelo gerente com os valores bem discriminados;

Existem casos em que a DTI ou o ITBI não existem?

De acordo com o artigo 156, inciso II, da Constituição da República Federativa do Brasil de 1988, a cobrança dessas taxas é obrigatória em virtude da transmissão inter vivos — ou seja, entre pessoas vivas.

Porém, em alguns casos, a mudança de titularidade de um imóvel não exigirá a DTI ou o pagamento do ITBI — contudo, são casos específicos. Um exemplo é o imóvel herdado. Nessa situação, a cobrança não ocorre, porque o ITBI, como já citado, é um imposto que recai sobre operações realizadas inter vivos.

Entretanto, existe outro imposto correspondente para ser pago nesses casos. Trata-se do Imposto sobre a Transmissão Causa Mortis e por Doação (ITCMD).

Esse também será o tributo correspondente ao ITBI se o imóvel for uma doação, pois o ITBI é apenas para compra e venda desse tipo de bem. Nos dois casos, o contribuinte não precisará fazer uma Declaração de Transação Imobiliária.

Outro exemplo de transação que não pagará o ITBI é quando o imóvel for comprado para fins sociais — como uma instituição de caridade, por exemplo. O comprador deverá apenas comprovar a finalidade da compra da propriedade — a documentação exigida muda de cidade para cidade.

Além disso, caso o comprador adquira um imóvel ou terreno com valor de até R$ 45 mil para sua moradia, ele pode ficar isento do pagamento do imposto se conseguir declarar impossibilidade de pagá-lo.

Esse mesmo princípio aplica-se às residências adquiridas por meio de programas federais de habitação como o Minha Casa Minha Vida. Em alguns municípios é concedida isenção total, outros oferecem um bom desconto no pagamento.

Contudo, os programas estaduais e municipais de habitação também podem ser beneficiários da desobrigação do recolhimento do tributo. Para isso, será preciso uma norma legislativa municipal ou estadual que permita essa liberação.

Funcionários públicos da cidade de Fortaleza também são isentos do ITBI, mas precisam comprovar que o imóvel será usado para sua moradia. Nessa situação, o servidor pode ser ativo ou inativo.

Um caso que pode prever isenção do pagamento é quando o proprietário tem um imóvel registrado em pessoa física e deseja transferi-lo para pessoa jurídica com a mesma titularidade.

Será concedida a liberação do imposto apenas se a empresa não for do ramo de negócios imobiliários, como uma incorporadora, construtora, imobiliária ou holding patrimonial. Assim, se a transferência for para a abertura de um mercado, por exemplo, o proprietário poupará gastos com o imposto.

Afinal, para que serve essa burocracia?

Depois de esclarecer suas dúvidas sobre como tirar a DTI e sobre a finalidade dela para o investidor em imóveis, é importante entender para onde vai esse dinheiro, não é mesmo?

O ITBI é um imposto municipal. Assim como o IPTU, 50% da receita estadual do IPVA e parcelas do ICMS, esse tributo é uma das principais fontes de renda de uma cidade, variando de acordo com a força do mercado imobiliário de cada município.

Como sabemos, cada prefeitura tem a obrigação de honrar alguns gastos de forma obrigatória — como investir 25% da arrecadação em educação, por exemplo. Cabe a cada cidadão avaliar se seus impostos, incluindo o ITBI, estão sendo bem administrados.

Como organizar-se para pagar esse imposto?

Quando se trata de investimentos, é fundamental organizar-se financeiramente. Para isso, faça uma pesquisa sobre todos os custos que envolvem o pagamento do ITBI e a declaração de transação imobiliária.

Consulte esses valores nos sites das prefeituras e procure o serviço de atendimento ao público do município. Em seguida, reserve essa quantia na poupança. Você poderá fazer o mesmo com os valores de todos os outros tributos que advém com a compra de uma moradia.

No entanto, algo que pode facilitar muito todo esse processo é contar com a ajuda de uma empresa imobiliária. Com o auxílio de profissionais especializados no mercado imobiliário você terá o suporte que precisa para entender quais impostos serão pagos e qual será o impacto deles no seu orçamento.

Gostou deste artigo? Conseguiu entender o que é a declaração de transação imobiliária e como pagá-la? Então, que tal deixar aqui a sua opinião? Comente sobre o que achou do nosso post e conte um pouco sobre as suas experiências com transações imobiliárias!

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