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Primeira casa própria: tudo que você precisa saber

A compra de uma casa própria costuma ser o investimento financeiro mais caro da vida de muitos brasileiros. Por isso, esse processo é bem complicado para alguns, já que qualquer falta de cuidado pode resultar em muitos prejuízos e dores de cabeça.

Quem nunca passou por essa experiência antes ou não tem intimidade com assuntos relacionados ao mercado imobiliário pode se sentir ainda mais preocupado e confuso. Afinal, esse tipo de aquisição envolve muitas burocracias e requer atenção para que o comprador não assuma riscos.

Se esse é o seu caso, não se preocupe. Você vai encontrar neste post um verdadeiro guia para ajudá-lo a realizar a compra de seu novo imóvel com conhecimento e segurança.

Boa leitura!

O que fazer antes de comprar a casa própria?

Elaborar um planejamento detalhado é um passo importante antes de começar a procurar um imóvel que atenda às suas necessidades. Para isso, é preciso definir (ou estimar) as seguintes prioridades e preferências:

Orçamento

Se antes de sair às compras você sempre pensa no valor máximo que pode ser gasto, por que com a aquisição da casa própria seria diferente? O controle financeiro também deve protagonizar essa fase da sua vida — afinal, você está prestes a assumir uma dívida de alto custo, que vai durar por muito tempo.

Tamanho

Qual é o tamanho da sua família? Existe a possibilidade de nascer uma criança em breve? Quantos quartos e banheiros o local deve ter? É preciso pensar no futuro, já que a tendência é que você continue a morar no mesmo lugar por muitos anos depois que o negócio for fechado.

Tipo

Defina se você gostaria de optar por uma casa ou apartamento e se o local será novo, usado ou na planta.

Os imóveis novos costumam ter mais facilidade de finaciamento, os usados podem ser mais em conta (dependendo da estrutura do local), mas exigem maior atenção no momento da escolha e os na planta geralmente oferecem preços mais atraentes, por conta do tempo que a construção levará para ser finalizada.

Depois de decidir tudo isso, é hora de escolher uma imobiliária, incorporadora com consultoria própria (o que pode facilitar a comercialização) ou corretor independente para ajudar você nessa jornada. Embora também seja possível negociar direto com o proprietário, essa possibilidade não é recomendada para quem está prestes a realizar a sua primeira compra.

Afinal, a negociação sem a orientação de um corretor especializado pode expor o comprador a uma série de riscos. Você pode ser pego de surpresa com contratos incompletos ou mal redigidos (que podem prejudicá-lo no futuro) e, caso decida fazer tudo sozinho, não terá a quem recorrer em caso de problemas.

Para lidar com essas situações é preciso experiência e muita ajuda profissional. Por isso, se ainda assim preferir dispensar a ajuda de um corretor, contrate, pelo menos, um advogado e outro profissional especializado em vistorias para ajudar na negociação e garantir seus direitos.

Imóvel na planta: o que avaliar?

Caso tenha optado por um imóvel na planta, é preciso firmar um contrato com uma incorporadora competente, que ofereça segurança e tenha excelente reputação no mercado.

Por isso, não hesite em analisar o histórico da construtora e procurar por possíveis reclamações na lista do Procon. Aproveite para conversar com clientes antigos e perguntar se eles recomendam a prestação de serviços daquela empresa ou não.

Também é indispensável visitar o Cartório de Registro de Imóveis para ver se o registro da incorporação daquele empreendimento realmente existe. Você também pode procurar a SEUMA – Secretaria Municipal de Urbanismo e Meio Ambiente de sua cidade para checar se o projeto foi aprovado e se possui alvará de construção.

Peça o número da matrícula da obra para fazer as consultas e, para não cair em golpes, solicite uma cópia do memorial de incorporação da obra. Jamais feche negócio se o corretor afirmar que a construção ainda não possui esse documento, pois levantar um empreendimento sem ele é crime — segundo a lei nº4591-64.

Depois de checar todos os itens do contrato com o auxílio de um advogado e assiná-lo, o ideal é acompanhar o andamento da obra para se certificar de que todos os seus combinados com a construtora estão sendo cumpridos.

Como declarar apartamento na planta

Assim que a compra estiver feita, o imóvel deve ser declarado no Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF), ainda que a construção não esteja finalizada. O processo é parecido com a declaração de um imóvel novo, mas, nesse caso, a escritura é substituída pela promessa de compra e venda.

No momento de preencher o formulário, é preciso lançar os valores que já foram pagos à construtora desde a primeira parcela, na ficha “Bens e Direitos”. Dentro da coluna “Discriminação” da mesma ficha, o comprador deverá declarar a construção e as condições da compra do imóvel, incluindo a data e a forma de pagamento da transação.

Os gastos referentes às comissões e à corretagem também devem estar incluídos na documentação, dentro da ficha “Pagamentos Efetuados”, com o uso do código 72 (Corretor de imóvel), especificando o nome e CPF (ou CNPJ) do beneficiário.

Imóvel novo: o que avaliar?

Tudo que faz parte da estrutura de um imóvel novo — como pisos, telhado, instalações elétricas e hidráulicas — geralmente é oferecido ao morador sem desgaste ou necessidade de reparos. Por isso, ele deve esperar que o local tenha sempre melhores condições que um imóvel usado.

Caso isso não aconteça, a imobiliária responsável pela venda deverá ser acionada para providenciar o conserto de qualquer problema estrutural dentro de um determinado período de garantia — que deve ser negociado antes da finalização do processo de compra.

Isso não significa, no entanto, que o local não exija vistorias antes da assinatura do contrato para avaliação. Os fatores que merecem mais atenção nessas visitas são:

Segurança

Todos sabemos que nenhuma região do Brasil está imune a assaltos, furtos ou violência — é por isso que a segurança é um dos maiores fatores de peso na escolha da casa própria. As regiões perigosas dificilmente serão repassadas a outros moradores caso você deseje se mudar.

Nesse caso, é preciso conhecer o bairro em que o imóvel está localizado e pesquisar bastante sobre os seus índices de segurança. Para isso, pergunte aos seus moradores e comerciantes como é o policiamento local (durante o dia e à noite), e repare se as ruas são movimentadas ou desertas.

Ao visitar o imóvel pela primeira vez, preste atenção em como você será abordado na portaria e como foi o acesso ao interior do imóvel, já que você não é um morador. Se optar pelo condomínio, veja se o porteiro trabalha em período integral ou apenas à noite.

Também vale a pena ficar atento à presença e ao funcionamento de sistemas de segurança — como cerca elétrica, alarmes e câmeras de monitoramento. Muitos locais instalam, mas mantém os equipamentos desligados ou sem conserto caso parem de funcionar.

Localização

Além de ter certeza de que a vizinhança oferece serviços para suprir suas necessidades e garantir o seu conforto (como farmácias, padarias, mercados, escolas, salões de beleza e academias), tenha em mente que cada bairro possui um estilo próprio, que pode ou não combinar com o seu.

Existem regiões ecológicas, familiares e tranquilas, enquanto outras são mais sofisticadas, comerciais e agitadas. Como é o caráter do bairro em que você gostaria de morar? As características daquela localização desejada são capazes de atendê-lo?

Além desses detalhes, é muito importante verificar como é a infraestrutura do bairro, a proximidade das vias de acesso principais da cidade e se o imóvel está situado em alguma região próxima ao seu local de trabalho, pois isso pode poupar muitas horas da sua rotina desperdiçadas com o trânsito.

Estrutura interna

Embora você não precise se preocupar muito com possíveis defeitos no encanamento ou rede elétrica, isso não quer dizer que outros fatores na estrutura do imóvel podem deixar de ser avaliados. Não se esqueça de verificar os seguintes pontos:

  • os quartos, a cozinha e as áreas comuns devem ter janelas amplas para garantir boa ventilação e iluminação durante o dia;
  • o número de tomadas em cada cômodo deve atender às suas necessidades;
  • verifique se o ano de construção é ou não muito antigo. Imóveis com mais de 20 anos precisam da atenção redobrada na vistoria, principalmente com a estrutura elétrica;
  • se o local possui áreas de lazer, pense quais delas você realmente utilizará e verifique se serão entregues equipadas e decoradas, pois o aparelhamento desses espaços pode elevar bastante a taxa de condomínio;
  • confira as medidas de sua garagem com o auxílio de uma trena e veja se elas condizem com as descrições documentadas do imóvel;
  • teste o escoamento de água em todos os ralos e certifique-se de que não há entupimentos causados por restos de materiais ou embalagens de produtos utilizados na construção.

Potencial de valorização

Observe o seu futuro imóvel com um olhar investidor. Se a sua casa própria estiver localizada em um bairro onde surgirá uma praça, um parque, um shopping ou um centro comercial novo, por exemplo, isso é um sinal de que o local tende a valorizar muito com o passar do tempo.

Por outro lado, se você prevê a obra de um viaduto ou rodovia que poderá ocupar grande parte da vista de sua janela, a possibilidade que o imóvel perca seu valor também é alta. Além da localização e da possibilidade de novas construções, os fatores que mais afetam a valorização do imóvel são:

  • padrão construtivo;
  • ano de finalização da obra;
  • qualidade do acabamento;
  • orientação solar;
  • áreas de lazer;
  • vista;
  • número de andares;
  • número e tamanho de garagens.

Levando algumas dessas questões em conta — e com a ajuda de um especialista —, é possível fazer uma média de um valor justo para o imóvel que está prestes a ser comprado.

 

Imóvel usado: o que avaliar?

Caso você esteja cogitando a aquisição de um imóvel usado, é importante conhecer o local de perto para identificar todos os seus pontos fortes e decidir se o negócio vale a pena. Afinal, você não quer ser surpreendido com falhas na estrutura do local depois que a compra já foi feita, certo?

Fazer uma ou mais vistorias detalhadas para apontar tudo o que precisa de reparos é um dos principais cuidados a tomar antes de fechar o negócio, já que a entrega do imóvel em boas condições de uso é obrigação do proprietário. Para isso, solicite a ajuda de um especialista de sua confiança para acompanhar você nas visitas.

Os itens que devem ser observados com maior atenção são: vazamentos, pintura, pisos, infiltrações, estado das torneiras, bolor, descarga dos vasos sanitários, rachaduras e qualidade do sistema elétrico. Para isso, a dica é tomar os seguintes cuidados:

  • jogue um pequeno punhado de farinha ou fermento dentro do vaso sanitário e observe o que acontece. Se o pó se mover sem o acionamento da descarga, isso é um forte indício de vazamento;
  • abra todas as torneiras e observe a cor da água assim que começa a sair. Se estiver amarronzada ou amarelada, isso quer dizer que as tubulações estão enferrujadas e precisam ser substituídas;
  • desconfie se a pintura interna do imóvel estiver fresca ou muito recente, pois isso pode ser uma tentativa de disfarçar infiltrações, vazamentos ou mofo;
  • se estiver planejando visitar um prédio, observe sua fachada. As suas más condições podem indicar uma reforma em breve (o que acarretará em um aumento do valor do condomínio);
  • acenda todas as luzes do imóvel e ligue todos os chuveiros elétricos ao mesmo tempo, de preferência no horário de pico (entre 18h e 22h). Se a intensidade da luz baixar, a rede elétrica do local provavelmente precisará de reparos;
  • veja se os pisos frios possuem ondulações. Para isso, você pode jogar uma bolinha de tênis ou pingue-pongue no chão e ver se (ou para onde) ela se desloca. Pisos inclinados precisam ser refeitos;
  • abra todos os armários e guarda roupas para verificar se possuem pó em seu interior, pois isso pode ser um sinal da existência de cupins.

Por fim, observe se a rua do imóvel é tranquila e segura. Se o silêncio é sua prioridade, não deixe de checar se há bares, casas de shows ou feiras livres por perto.

Quais são as formas de pagamento?

Nos dias de hoje existem diversas formas de pagamento e sistemas de crédito disponíveis para a aquisição da casa própria — ainda que o comprador não possua muito dinheiro reservado para esse fim.

As opções disponíveis são: pagamento à vista, financiamento ou consórcio. É preciso conhecer melhor cada uma delas antes de fechar a compra para se certificar de que a alternativa escolhida realmente cabe no seu bolso.

Como você já deve imaginar, o ideal é sempre pagar à vista, mesmo que tenha que economizar por muito tempo para escolher essa opção. Isso porque você não precisará sofrer com os prejuízos causados pelos juros no financiamento, nem temer a possibilidade de passar longos períodos em dívida.

Além disso, é mais fácil negociar possíveis descontos com o proprietário quando ele sabe que vai receber todo o valor do imóvel de uma vez. Sendo assim, as chances de lucrar com as valorizações ou repasses do bem aumentam.

Apesar do pagamento à vista ser uma opção possível para poucos, o comprador pode contar com a retirada dos recursos do FGTS como auxílio para essa finalidade.

Por outro lado, quem possui um perfil planejador e tem capacidade de lidar com comprometimentos a longo prazo pode preferir o consórcio, pois essa modalidade inclui menos parcelas (em comparação com o financiamento) e por isso pode ser paga em um período mais curto.

Se quiser escolher essa opção, certifique-se de que a empresa com a qual for negociar é confiável, regulamentada e com nome presente na lista do Banco Central.

Por fim, resta a alternativa mais utilizada pela maioria dos brasileiros: o financiamento. Ao optar por ele, você precisará da aprovação prévia de crédito feita por uma instituição bancária de sua escolha. No entanto, antes mesmo de iniciar a solicitação é preciso saber como você conseguirá pagar as parcelas mensais da sua casa própria.

Além disso, é preciso muita pesquisa e planejamento para encontrar a menor taxa de juros e definir qual valor será financiado. Uma boa dica para te ajudar nessa tarefa está na utilização de simuladores de crédito — diversos bancos disponibilizam a ferramenta gratuitamente.

Financiamento de apartamento

É possível financiar o seu primeiro apartamento de diversas maneiras:

  1. utilizando o Sistema Financeiro de Habitação: essa modalidade é indicada apenas para imóveis de baixo ou médio custo, possibilitando o financiamento que varia de 80 a 90% do seu valor total. As taxas chegam ao máximo de 12% ao ano e podem até mesmo ser deduzidas do FGTS;
  2. utilizando o Sistema Financeiro Imobiliário: essa alternativa é indicada para imóveis com valor acima de R$ 750 mil, e não permite o uso do FGTS para fazer a amortização do financiamento imobiliário. No entanto, as taxas não ultrapassam o valor máximo de 10% ao ano e podem ser negociadas com o próprio banco.

A maior parte dos compradores de primeira viagem se sentem mais confortáveis em optar por um sistema conhecido como Tabela Price na hora de fazer o financiamento. Isso significa que o valor das prestações será fixo e definido previamente com o banco.

No entanto, o Sistema de Amortização Constante (SAC) pode ser uma alternativa mais econômica para quem não quiser comprometer grande parte de sua renda a longo prazo. O custo total do financiamento começa maior nesse sistema e as prestações perdem valor com o passar do tempo. Sendo assim, essa amortização proporciona juros menores.

Seja qual for a forma escolhida para fazer o financiamento, é preciso ter em mente que o valor das parcelas não poderá consumir mais de 30% da renda mensal familiar. Caso contrário, o comprador dificilmente terá seu crédito aprovado pelo banco e ainda corre risco de sofrer com possíveis crises financeiras no futuro.

Programa Minha Casa Minha Vida: como funciona?

O programa social “Minha Casa Minha Vida” é uma iniciativa de inclusão implantada em 2009 e procura beneficiar famílias de classe C, D e E no país. Para isso, as condições de compra da casa própria são facilitadas por meio da disponibilização de subsídios e financiamentos com baixa taxa de juros.

Além disso, quem tem direito à participação está sujeito ao recebimento de diversos benefícios — como o uso do FGTS para aquisição do imóvel, isenção ou desconto em taxas cartoriais, possibilidade de financiamento em até 360 meses e parcelas decrescentes depois da entrega das chaves.

O programa é dividido em 4 faixas de renda mensal, que contemplam desde os cidadãos que ganham salário-mínimo até as famílias que recebem, no máximo, 9 mil reais por mês. Quanto mais baixa for a faixa do candidato, menor a taxa de juros a ser paga — ela varia de 5 a 9,3% ao ano.

As outras condições para inscrição no programa são: não possuir (nem estar em processo de financiamento de) outro imóvel residencial, não ter dívidas ou restrições de crédito em seu nome e não ter recebido nenhum benefício habitacional proveniente de recursos orçamentários.

Outra especificação importante é que o “Minha Casa Minha Vida” só providencia acesso à aquisição de casas e apartamentos novos ou na planta, desde que tenham valor máximo de R$230 mil.

Ao acessar o site oficial do programa, é possível obter maiores detalhes sobre as suas vantagens, descobrir se você pode ser um beneficiário, conferir todos os documentos requeridos para a inscrição e até mesmo simular os valores de cada parcela mensal.

Seja para investir, sair da casa dos pais, constituir uma família ou simplesmente conquistar mais conforto, a aquisição da casa própria é uma decisão de peso na vida de qualquer um. Por isso, lembre-se de pesquisar bastante e de explorar as possibilidades desse setor com muita cautela antes de fechar o seu primeiro negócio.

Agora que você já sabe tudo sobre a compra do primeiro imóvel, aproveite para procurar as melhores oportunidades no lugar certo. Entre em contato conosco e torne-se mais uma das mais de 7 mil famílias que já realizaram o sonho da casa própria com a nossa ajuda!

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